首付款打折如何纳税处理？

案例  首付款打折如何纳税处理

中正房地产公司为了促销，承诺首付款40%只要30%到账即可办理按揭手续。以100万元单套商品房为例，该公司将总价提升为110万元，客户只要交纳33万元即可成交，为办理按揭需要的另外10%首付款11万元可以开具发票但不需客户支付，该企业将这10%首付款做成商业折扣。

问：该公司这种促销行为应该如何进行纳税处理？

分析：

首先，《营业税改征增值税试点实施办法》第四十三条规定：“纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。”当开发商为业主正式开具销售不动产发票时，如果不能将折扣和房价款开具在同一张发票上，则应当按照110万元全额计算增值税的不含税销售额为110/（1+9%）=100.92（万元）。

其次，《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）规定：“企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣，商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除属于现金折扣，销售商品涉及现金折扣的，应当按扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额，现金折扣在实际发生时作为财务费用扣除。企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给予减让属于销售折让；企业因售出商品质量、品种不符合要求等原因而发生的退货属于销售退回。企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。”

根据上述规定，企业给予客户的折扣既不属于商业折扣，也不属于销售折让，相当于提前承诺给客户的一种现金折扣。现金折扣按照上述规定不能直接冲减销售收入，而是计入财务费用处理，所以企业所得税确认收入为110/（1+9%）=100.92（万元），财务费用11万元，计入应纳税所得额的金额=100.92-11=89.92（万元）。

关于土地增值税的处理，《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。对于该公司来说，如果按折扣额开具发票，则以发票金额99万元计算确认收入90.83万元，否则以110万元计算确认收入100.92万元，但是计入财务费用的折扣11万元就不能计入土地增值税扣除项目抵减了。不过，房地产会计实践中按折扣额开具发票的情形几乎未见。

文章来源：税中望月