房地产项目应该在什么时点确认收入？

按照财税2016年36号文件第四十五条的规定，房地产项目增值税纳税义务发生时间在不动产权属发生转移的当天，这与国税发2009年31号文件第三条企业所得税上的完工概念似有不同，那么对于企业财务而言结转收入、做增值税价税分离账务处理只能选择一个时点，是应该在权属发生转移之日，还是在完工当年任意月份?如何理解权属发生转移当天?

一、会计上收入确认时点

根据财会2017年22号《企业会计准则第14号—收入》第四条规定，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。第五条规定，当企业与客户之间的合同同时满足下列条件时，企业应当在客户取得相关商品控制权时确认收入：

(一)合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务;

(二)该合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务(以下简称“转让商品”)相关的权利和义务;

(三)该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款;

(四)该合同具有商业实质，即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额;

(五)企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。

按照14号准则的规定，在客户取得相关商品控制权时确认收入，这种控制权是指能够主导商品使用并从中获益，结合房地产项目的实际情况，由于施行的是房屋预售制度，房屋买卖合同签订与实际交付给客户中间间隔时间较长，且在房屋买卖合同签订后，客户并没有取得房屋使用权，也不能从未交付的房屋中获益，因此，笔者认为房地产项目控制权转移的标志是交房，交房之前房屋控制权在开发企业，交房之后控制权在客户，并且只有通过客户验收交付，房地产开发企业才算履行了合同主要义务。

二、增值税纳税义务发生时间

增值税上纳税义务发生时间是不动产权属发生转移，要知道不动产的权属是否发生转移需要搞清楚什么是权属?权属就是权利归属，权利包括所有权、使用权、收益权等权利，在交房之前，这些权利都没有发生转移，交房之后，权利从开发企业转移至客户。因此，增值税上权属转移应当以交付为时间节点，交付当月做增值税价税分离，计算收入同时确认当期销项税。

三、企业所得税纳税义务发生时间

房地产项目企业所得税纳税义务发生时间在完工年度，在国税发2009年31号文件中对于完工标准写了三条，分别是竣工备案、交付使用和取得初始产权证明，三个标准谁早按谁来确认完工，这条规定在实务中给房地产企业带来巨大困扰，尤其是财务核算，比如竣工备案在先，企业选择竣工备案时点结转收入，房子没有达到合同约定配套标准，业主拒绝验收，无法完成交付，权利义务并没有发生转移。此时在企业所得税上确认收入与国税函2008年875号收入确认条件“商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方”精神相悖，且国税函2010年201号文件再次强调了将交付和投入使用视为完工的标准，文件规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。因此，笔者认为在企业所得税上也应该按照交房来确认企业所得税收入，同时结转对应主营业务成本。

文章来源：德居正财税咨询  作者：石波