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机械车位虽好 税务处理却难!

2019-04-19分类:房地产企业的项目动态管理与土地增值税清算
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【案例简介】

某市A公司开发的项目中含有地下产权车位,但由于容积率较高,为防止未来车位不够用,A公司设计了机械车位,如下图所示,可以通过上下遥控,使原本的一个车位变为两个或三个机动车位。但机械车位需要人工操作,后期投入较大,A公司拟交由物业管理。

机械车位

2017年土地增值税清算时,A公司将地下车库的成本列入了公共配套设施予以扣除。税务局在审核并实地考察后认为,该地下车库有产权,可以取得产权证,因此应作为可售业态自持,不能作为成本扣除。

A公司不服,抗辩理由为:机械车位无法拆分成小产权证,因为同一块地面上有2至3个车位,且无法出售,没有业主会购买机械车位。虽然地下车库有产权,但实际无法分割和出售。

针对A公司的抗辩,税务局要求A公司提供房管局盖章的证明,证明该机械车位无法出售。

A公司在房管局咨询后,得知房管局不愿意开具该证明。

经过反复多次沟通,税务机关要求,如果将全部机械车位无偿移交给业主,符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定的“建成后产权属于全体业主所有”,则可以作为公共配套设施扣除,否则不可以。

问:A公司应如何提供无偿移交的证明?

答:可以按照以下原则之一确认:(1)政府文件中明确规定;(2)人民法院裁决;(3)商品房买卖合同中明确约定;(4)移交给业主委员会并有业委会盖章;(5)登报公示并经半数以上业主签名。

析分

目前,机械车位和人防车位等特殊业态非常普遍,特别是机械车位作为一个新兴产物,越来越多的住宅、商场逐渐采用这种形式来缓解停车压力。但在税务处理上,却成为一个难点。如本例所示,机械车位能够确权,但是却无法分割和出售。在税收法规上,由于缺失这种特殊业态的规定,导致各地处理办法不一致,但无偿移交是大多数税务局会采纳的方式。

在实践中,通常采用的是提供无偿移交的证明(4)和(5):(4)移交给业主委员会并有业委会盖章;(5)登报公示并经半数以上业主签名。部分税务机关要求两者兼有,有的则只要求其一。对于A公司来说,如果进行了无偿移交,对于后续接手的物业公司,会产生一定影响,即不能收取车位租金(但可以收取车位管理费)。

需要注意的是,即使是(4)和(5)两者选其一,对大部分企业来说,也难以达成。在房价上涨时期,有的业主买房不是为了居住,而是为了投资,跨地区投资的客户也比比皆是,因此,很多小区没有成立业委会,半数以上业主也很难找齐。

无独有偶,人防车位也存在众多的争议。人防车位是开发项目,根据《人民防空法》的要求,人防防空地下室产权不属于业主也不属于开发商,但人防车位产权到底属不属于国家?众说纷纭,有一种观点认为人防车位产权属于国家,因为是国家要求建造的;但另一种说法是,国家也只是拥有管理权,因为人防车位是不确权的,产权也不属于国家。目前仅有重庆、四川部分地区人防车位是可以对外出售并且给业主确权的,这种有产权的人防车位通常没有争议。但无产权的人防车位,虽然法律规定没有产权,但依然可以以卖的形式长期出租,签订多年的租赁合同,以租代售,其实是戴个面具继续销售。虽然形式上不可售,但实质上可售,租金收入是否纳入土增清算范围,还是作为公配扣除,各地标准也不一样。如果作为公配扣除,和机械车位一样,同样存在无偿移交执行困难的问题。

议建

鉴于机械车位等共有产权税务处理遇到的难题,需要完善相关法律法规,以避免出现实践中执行不一和执行难的情况,减轻纳税的不确定性。

文章来源:中国税务报  作者:刘文怡,注册会计师,税务师,任职于蓝光集团。

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