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房地产企业这些税务风险“雷区”怎么避免?

2019-04-16分类:房地产企业的项目动态管理与土地增值税清算
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资金密集型行业中,房地产企业由于开发项目多、经营环节多、开发周期长、涉及税种多,相关税务风险也较为严重。小编通过对房地产企业常见税务风险进行梳理,结合相关政策为相关企业送上风控建议,供大家参考。

超限列支预提费用

房地产开发属于资金高度密集行业,依据税收政策规定作相关费用预提,是房地产企业降低税收支出、提高资金使用效率的普遍做法。从税务机关开展纳税检查情况看,违规列支预提费用,几乎成了全行业“通病”。

对此,房地产企业一方面,不要随意突破税收法规正列举的范围。对于可以预提费用,现行税收法规以正列举的方式作出明确规定,只有出包工程、公共配套设施、报批报建费用和物业完善费用可以预提,其他费用均不可以。另一方面,不要随意突破税收法规规定的上限。对于出包工程而言,预提费用金额既不能超过出包合同总金额10%,也不能超过出包合同发票不足部分金额。

同时,对于公共配套设施、报批报建费用和物业完善费用的预提,房地产企业要注意前提条件。如公共配套设施,税收政策有明确规定,企业必须先做好预算造价,且公共配套设施必须已在售房合同、协议、广告、模型中明确承诺建造且不可撤销或按照法律法规规定必须配套建造。否则,预提费用不允许在应纳税所得额前扣除。

收入确认时点滞后

对于房地产企业涉及所得税收入确认原则,会计法规与税收法规有明显区别。会计法规对房地产企业收入的确认,主要以房地产的法定所有权转移给买方且所有权上的主要风险和报酬转移为前提,而部分税收法规则按销售方式的不同确认房地产企业收入的实现。由于这一税会差异的存在,房地产企业确认收入时总是滞后,进而引发税务风险。

小编建议,房地产企业要把握完工开发产品的界定——已备案、已投入使用或取得初始产权证明,只要满足条件之一,均应视为已完工。根据相关规定,开发产品完工后,应及时结算其计税成本,并计算此前销售收入的实际毛利额,将实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度应纳税所得额。

同时,房地产企业还要准确区分不同销售方式下纳税义务发生时间。房地产企业通常会采取销售方式包括一次性全额收款方式、分期收款方式、银行按揭方式以及委托方式,其中委托方式又细分为支付手续费方式、视同买断方式、基价(保底价)并实行超基价双方分成方式及包销方式。不同销售方式,具有不同交易环节及操作流程。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第六条,对各种销售方式下收入的确认时间,都作了明确规定。建议企业对照这一规定,准确判断自身销售方式是否达到确认收入时间,避免误踩收入确认滞后的“雷区”。

缺失合法有效凭证

一般来说,房地产企业在经营过程中涉及土地获取、规划设计、融资、建筑施工、房屋预售和项目清算等多项环节。在这些环节能否取得合法有效凭证,直接决定了企业发生的成本费用支出,能否在申报企业所得税前作税前扣除。由于房地产企业交易量大且交易对象规模不一,使得其在合法有效凭证获取及管理上面临较大挑战。

一般来说,房地产企业合法有效凭证的缺失分两种情况:一种是就发生的成本费用支出未取得任何合法有效凭证;另一种则是虽然取得了发票,但并不合法、有效。

因此,房地产企业对于合法有效凭证的管控,一方面要在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项时,积极向收款方取得发票并及时核验。另一方面,在企业所得税税前扣除时,企业应全面了解不符合规定的发票类型,在入账时严格审核。目前,全国36个省、市、自治区的税务机关均提供了增值税发票查询平台,当企业对所持发票真伪或合法、有效性存在质疑时,可通过此平台及时查验,有效规避涉税风险。

房地产业在税收问题上面临“三多”:一是税收检查多,近年来,房地产业一直被税务机关列为年度税收专项检查的重点检查领域;二是涉及税种多,房地产业涉及税种有十余个;三是涉税风险多,每个环节都存在涉税风险。因此,对房地产企业来讲,如何规避纳税风险、妥善解决涉税争议是眼前最突出的问题。

为贯彻了项目管理、风险管理和信息化税管等理念,助力房地产企业税务管理提质增效,北京合力中税科技发展有限公司(简称:合力中税)凭借在财税管理领域多年来运筹帷幄和深耕细作,对房地产企业传统财务工作流程进行了全新升级改革,为企业提供一站式、全方位、全流程、全生命周期的财税解决方案及落地服务,构建了标准化、自动化财务管理流程,将企业交易端信息透明化,实现业务与财务深度融合,为财务人员发挥规划、预测、决策、控制、评价等职能提供大量真实、可靠信息。

除此之外,合力中税帮助房地产企业打破了分子公司各自为阵、各业务部门之间“条块分割”所造成的“信息孤岛”现象,有效规避企业运营风险及涉税风险,实现集团总部与分子公司之间、内部各个部门之间的数据共享与应用,让管理者对集团整个运作流程进行系统化的管理与控制,清晰掌握企业运营状况,增强房地产企业税务管理工作的规范性、真实性、准确性和合法性,提高税务管理工作的效率和质量,实现了线上线下、全方位、多品类的互补作战效应和更加人性化、高效率、高质量的财税管理。

本文来源:国家税务局、中税网、国地资讯等

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