保障性住房相关税费政策及土地增值税问题

2023年12月，中央经济工作会议强调要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。

2024年5月17日，央行宣布拟设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售的存量商品房，用作保障性住房，既能加快项目落地，也能促进存量转化。

2024年7月21日，党的二十大报告中提出：“加大保障性住房建设和供给”。

近年来，国家对保障性住房的重视程度不断提升，保障房政策频出，拓宽了保障房筹集渠道，将惠及更广人群。

本期我们针对保障性住房的相关税费减免政策以及涉及到土地增值税的问题进行汇总学习。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。因此，如果保障性住房发生了转让并取得了收入，且不符合免征土地增值税的条件，那么需要依法缴纳土地增值税。但如果存在特殊政策规定或符合免征条件，则可能不需要缴纳土地增值税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条，有下列情形之一的，免征土地增值税：其中第一项为“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的”。因此，如果保障性住房符合普通标准住宅的条件，并且增值额未超过扣除项目金额的20%，那么可以免征土地增值税。

《财政部、国家税务总局 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定：企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。但未规定房地产开发企业转让新建廉租房、经济适用房免土地增值税。

《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部 国家税务总局公告2019年第61号）、《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于保障性住房有关税费政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第70号）规定：企业事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。但对于房地产开发企业销售新建房屋作为公租房房源的是否免土地增值税未作出规定。

有观点认为，假如将保障性住房单独作为土地增值税的清算单位，则没有必要针对保障性住房的销售作出免土地增值税的规定，因为保障性住房的增值额几乎不可能超过扣除项目金额的20%。《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）第20条规定，确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定。但是，保障性住房并未被作为一个单独的土地增值税清算单位，税务机关对其征税的，会将其归入普通住宅类，与普通住宅一起计算缴纳土地增值税。

房地产企业将保障性住房建成后，主要通过三种方式移交给国家。分别是无偿移交方式、直接移交方式、政府收购方式。对于政府收购保障性住房，与其他不动产转让一样，转让方需要计收入，相关扣除项目也与其他房地产交易一样，一般不会因为是保障性住房而产生争议。对于无偿移交与直接移交保障性住房的，不同地区的税务机关有不同的土地增值税征收政策。

总的来说，保障性住房是否可以免征土地增值税，需要根据具体情况进行判断。