土地增值税清算审核，这些成本不可扣除，你必须知道！

一、不合规票据：发票问题要警惕

（一）无发票或发票查验不符

在审核过程中，我们发现有些企业存在部分成本未提供发票的情况，或者提供的发票经税务发票查询系统查验不符。比如，发票查询显示“此发票验证不通过，不得作为财务报销凭证”，或者购票单位与票面开具单位不一致，或者开票金额与票面实际金额不符等。这些情况都属于未取得合法有效凭证，是不可扣除的。

政策依据：

《北京市地方税务局关于发布〈北京市地方税务局土地增值税清算管理规程〉的公告》（北京市地方税务局公告2016年第7号）明确规定，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须实际发生并取得合法有效凭证。

（二）发票盖财务专用章

发票的盖章问题也需要特别注意。对于2011年2月1日及以后的发票，如果仍加盖财务专用章，而未加盖发票专用章，那么在土地增值税清算时是不可扣除的。

这是因为《中华人民共和国发票管理办法》（国务院令2010年第587号）规定，开具发票应当加盖发票专用章。

（三）建筑服务工程款发票备注栏无备注

营改增之后，发票的开具要求更为规范。在审核时，要注意2016年5月1日及以后，提供建筑服务的，开具的工程款发票未备注工程地点名称的，在土地增值税清算时不可扣除。

根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号），提供建筑服务的发票必须在备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。

二、期间费用：不属于开发成本的不可扣除

在审核过程中，我们发现有些企业在成本中列支了各种费用，如保安保洁费、招标代理费及电梯维保费等期间费用。这些费用属于企业的日常运营费用，不属于房地产开发成本，因此不可扣除。

政策依据：

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）明确规定，计算增值额的扣除项目包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等，而期间费用并不在其中。

三、可移动家具：非固定附着物不可扣除

在审核过程中，我们发现有些企业列支了部分家具的成本，如空调、冰箱、窗帘及装饰画等。这些家具属于可移动家具，拆除后不影响其使用功能，因此不可扣除。

政策依据：

《北京市地方税务局关于发布〈北京市地方税务局土地增值税清算管理规程〉的公告》（北京市地方税务局公告2016年第7号）规定，纳税人销售已装修的房屋，其发生的合理的装修费用可以计入房地产开发成本，但不包括纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。

四、样板间成本：位置和处理方式是关键

样板间成本是否可以扣除，取决于其位置和处理方式。如果样板间在清算单位外建造，其发生的成本是不可扣除的。如果在清算单位内装修的样板房并作为开发产品对外转让，且《房地产买卖合同》明确约定装修价值体现在转让价款中的，其发生的合理的样板房装修费用可以计入房地产开发成本。

政策依据：

《北京市地方税务局关于发布〈北京市地方税务局土地增值税清算管理规程〉的公告》（北京市地方税务局公告2016年第7号）明确规定，纳税人在清算单位以外单独建造样板房的，其建造费用、装修费用不得计入房地产开发成本。

五、与项目无关的支出：必须真实属于该项目

在日常审核工作中，企业可能会存在多个项目同时运行，这就需要我们仔细判断其提供的成本是否真实属于该项目。如果发现列支了不属于该项目的成本，应作为与项目无关支出，其列支的成本不可扣除。

政策依据：

《北京市地方税务局关于发布〈北京市地方税务局土地增值税清算管理规程〉的公告》（北京市地方税务局公告2016年第7号）规定，在土地增值税清算中，扣除项目金额应当符合经济业务真实发生且合法、相关的要求。

六、预提费用：一般不得扣除

在审核成本时，我们发现有些企业提供的成本中存在预提费用。根据规定，纳税人的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

政策依据：

《北京市地方税务局关于发布〈北京市地方税务局土地增值税清算管理规程〉的公告》（北京市地方税务局公告2016年第7号）明确规定，纳税人的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

七、质保金：发票是关键

在审核时，我们发现有些企业提供的合同中约定了质保金。质保金的处理方式以发票的取得为依据，如果清算时取得合规发票，可以扣除；如果未取得发票，则不可扣除。

政策依据：

《北京市地方税务局关于发布〈北京市地方税务局土地增值税清算管理规程〉的公告》（北京市地方税务局公告2016年第7号）规定，纳税人在工程竣工验收后，根据合同约定扣留的质量保证金，在清算截止日已取得建筑安装施工企业发票的，按发票所载金额予以扣除；未取得发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

八、售楼处成本：位置和用途决定是否可扣除

售楼处成本是否可以扣除，也取决于其位置和用途。如果售楼处在清算单位外建造，其发生的成本是不可扣除的。如果在清算单位内建造，且留作自用或用于出租的，其成本也是不可扣除的。

政策依据：

《北京市地方税务局关于发布〈北京市地方税务局土地增值税清算管理规程〉的公告》（北京市地方税务局公告2016年第7号）规定，纳税人将房地产转为企业自用或用于出租时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

土地增值税清算审核是一项复杂而细致的工作，成本扣除更是其中的关键环节。企业在进行清算时，必须严格遵守相关法律法规和政策规定，确保扣除的成本合法、合规、真实、相关。希望以上梳理的8类不可扣除成本能够引起大家的重视，在清算工作中避免不必要的失误和损失。

文章来源：房地产财税咨询