开发的商品房转为自持物业如何财税处理？

一、增值税方面。

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。房地产企业是将未售的自建商业楼转为自用，未向其他单位或者个人无偿转让不动产，且商业楼产权未发生转移，不符合《营业税改征增值税试点实施办法中》规定的视同销售行为，因此，不需要缴纳增值税，也不需要开具发票。

二、企业所得税方面。

根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）规定，改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营），除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。因此，房地产开发企业将自行开发的部分房地产项目转为自持，只是企业内部资产的用途改变，并没发生房产权属的变更，不视同销售确认所得税收入。

三、土地增值税方面。

根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在土地增值税清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

四、契税方面。

根据《中华人民共和国契税法》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依法缴纳契税。所称转移土地、房屋权属，是指下列行为：（一）土地使用权出让；（二）土地使用权转让，包括出售、赠与、互换；（三）房屋买卖、赠与、互换。因此，房地产开发企业将开发的部分房地产项目转为企业自用，房产的权属并没有发生变化，不需要缴纳契税。

五、房产税方面。

根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

六、会计处理方面。

房地产公司自行开发的商品房，如果准备自己使用，就应该从“开发产品”转入“固定资产”；如果是准备用来出租的，在执行《企业会计准则》的情形下，应从“开发产品”转入“投资性房地产”。

文章来源：黄时光 中汇武汉税务师事务所十堰所