土地是否应当以摊余成本计入房产税计税基数?

案例：A公司竞拍一宗土地建造工业厂房，在建期间土地摊销予以资本化，计入了“在建工程”。于两年后厂房竣工投入使用。对土地摊余成本继续作为“无形资产”单独核算。从价计征房产税时，土地是以原值还是以摊余成本并入房产税计税基数？

根据《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南规定：“企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配。”因此，外购的土地使用权作为“无形资产”单独核算。无形资产的摊销金额一般应当计入当期损益，但如果某项无形资产是专门用于生产某种产品或者其他资产，其所包含的经济利益是通过转入到所生产的产品或其他资产中实现的，也就是无形资产的摊销金额应当计入相关资产的成本。以及固定资产准则第九条规定：自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。因此，土地使用权摊销额在建设期间应该资本化计入在建工程。待完工后停止资本化，土地使用权仍作为无形资产核算，后期计提的累计摊销一般计入“管理费用”。

根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条规定：不论会计上如何核算房产原值均应包含地价、取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。因此，企业从价计征房产税时，应当包括购买的土地价款在内。本案例中，因为A公司在厂房建设期间，土地的摊销已计入“在建工程”，即房产原值中已包括了土地摊销的部分，因此，应当按照房屋投入使用时的土地摊余成本计入房产税计税原值。

文章来源：纪玮 中汇武汉税务师事务所十堰所