土地增值税清算实务案例：清算单位不同土地增值税竟相差数百万！案例揭秘清算单位该如何确认？

摘要：土地增值税清算中的清算单位是指国家有关部门审批的房地产开发项目，也是计算和征收土地增值税的基本单位。清算单位的确定对于正确计算土地增值税至关重要，它会通过影响清算项目的扣除金额，进而影响最终的税负。

实务中，我们应该如何去确认土地增值税的清算单位呢？接下来，将以实务案例的形式给大家分享。

关键词：“清算单位确认”“扣除金额”“影响税负”

案例概要：

A房地产企业开发建设的“熙岳郡”项目，共取得2份《建设工程规划许可证》，一期项目于2015年07月20日正式开工，并于2016年10月18日竣工验收备案，总建筑面积69,431.42㎡，二期项目于2016年03月20日正式开工，并于2017年08月10日竣工验收备案，总建筑面积58,315.62㎡，2022年10月20日，经主管税务机关核查，两期均达到土地增值税清算的条件并下达《税务事项通知书》（土地增值税清算通知）。

企业的相关数据如下表所示：

证照信息：

房源信息：假设无配套，且房源均已售出。

销售信息：

 成本信息：

试问，企业在申报“熙岳郡”项目时，合并为一期进行申报清算，和分两期进行申报清算，会对税负产生什么影响？

案例解析：

假设：该地区土地增值税清算时，清算类别分为普通住宅和其他类型房地产，不同清算类别间，土地及开发成本分摊均按照建筑面积法。

1、“熙岳郡一期、二期”合并为一期进行清算：如下表所示，应缴土地增值税税额为0元。

2、“熙岳郡”分两期进行清算：

一期：如下表所示，应缴土地增值税税额为0元。

二期：如下表所示，应缴土地增值税税额为5,309,135.58元。

综上，针对“熙岳郡”项目，合并清算的税负为0，分两期清算的整体税负为1.04%，分期清算要比合并清算多纳土地增值税5,309,135.58元。

总结归纳：

房地产开发企业在进行土地增值税清算时，必须仔细考虑清算单位的划分，这不仅关系到税法遵从，还直接影响到实际的税收负担。

清算单位的划分有迹可循，各省均有土地增值税清算单位的划分依据，因此房地产开发企业在项目启动阶段就应当充分考虑土地增值税清算单位的划分，提前筹划，未雨绸缪！

政策依据：

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 国税发〔2006〕187号  第一条

一、土地增值税的清算单位

　　土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

关于发布《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》的公告 国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号

第七条  土地增值税以政府规划部门核发的《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目为单位进行清算，对连续24个月内规划、施工的房地产开发项目，可将相关《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目合并为一个单位进行清算。

《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》  浙江省地方税务局公告2014年第16号

一、土地增值税清算单位的确定

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目,一般以城市建设规划部门颁发的《建设工程规划许可证》所审批确认的分期项目为清算单位。

国家税务总局海南省税务局关于发布《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》的公告 国家税务总局海南省税务局公告2021年第8号

第五条 土地增值税以《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目为单位进行清算。

天津市地方税务局关于发布《天津市土地增值税清算管理办法》的公告  天津市地方税务局公告2016年第24号

第五条 土地增值税以纳税人与国土房管部门签订的土地出让合同所列范围内的房地产开发项目为单位进行清算。

对于分期开发的项目以区级(含)以上发展改革部门备案的项目为单位进行清算，各期的清算方式和扣除项目金额的计算分摊方法应保持一致。