房地产开发公司取得政府土地返还款如何财税处理

根据土地开发的目的和意图，以及房地产公司与政府的协议，取得土地返还款包括以下几种：

一、土地出让金入库20000万元后以财政支持的方式给予房地产开发企业补助6000万，在该项目土地上建设回迁房，回迁房无偿移交动迁户，受让动迁房土地出让金1800万元。

1.会计处理

由于合同约定土地返还款就地建安置房，实质是房地产开发企业将回迁房销售给政府，政府通过出让金返还的形式支付给房地产企业销售回迁房销售款，然后政府无偿把回迁房移交给拆迁户。

因此收到饭还款时

借：银行存款6000

贷：预收账款(合同负债)6000

2.税务处理

由于返还土地出让金实质是政府购买回迁房然后安置动迁户，属于销售回迁房行为。

因此土地出让金返还款6000万元相当于回迁房的组成计税价格，应计算缴纳增值税、土地增值税、企业所得税和契税。

根据财税2016年36号，房地产企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款厚的余额计算销售额。

而国家税务总局2016年18号公告，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款事按照3%预缴增值税。

因此预缴增值税时

借：应交税费－预交增值税165.14

贷：银行存款165.14

完工结转收入

借：预收账款(合同负债)6000

贷：应交税费－应交增值税(销项税额)495.41

贷：主营业务收入5504.59

而对于因扣除土地成本减少销售额的会计处理

借：应交税费－应交增值税(销项税额抵减)148.62

贷：主营业务成本148.62

这种会计处理在土地增值税计算时，土地成本抵减的增值税销项税额没有计入土地增值税的扣除项目。

二、在土地出让金入库后，以财政支持的方式给予房地产开发企业补助，用于该项目1万平方米土地及地上建筑物的代理拆迁补偿的拆迁费用支支出。国土部门委托房地产公司进行建筑物拆除、平整土地并委托国土部门向原土地使用权人支付拆迁补偿费。

分析：

由于招拍挂制度要求土地以熟地出让，实际过程政府会让开发商提前介入拆迁。

此时的土地出让金返还款用于房地产企业代理拆迁和代理支付拆迁补偿费。

因此增值税按照代理业务征收增值税。可以选择简易计税一清包工方式提供建筑服务。

而支付动迁款不可以在计算增值税时扣除

企业所得税处理时，可扣除支付的拆迁补偿款和拆迁公司的劳务费计算缴纳企业所得税

土地增值税处理，由于没有发生土地转让行为而不缴纳土地增值税

三、在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产公司补助，用于该项目的拆迁补偿补助。

分析：在会计处理上，按照政府补助的规定处理。

不缴纳增值税

政府补偿的拆迁补偿款不作为土地增值税征税收入，但要冲减开发成本，从而减少土地增值税的扣除项目。

四、在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业补助6000万，用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设

分析：安照政府购买服务，企业销售处理

借：银行存款6000

贷：主营业务收入5504.58

贷：应交税费－应交增值税(销项税额)495.42

支付工程款

借：开发成本5004.58

贷：应交税费－应交增值税(进项税额)495.42

贷：银行存款6000

五、在土地出让金入库后给予财政支持房地产开发企业，用于在开发区建造会所、物业管理所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施

分析：公共配套设施是开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主，其成本由企业自行承担，其销售价格包含此部分建设成本。而无偿赠送政府政府公用事业单位的公共配套设施，也是企业承担成本 但销售价格不能包含配套设施公共设施建设成本。

六、在土地出让金入库后以财政支持方式给予房地产开发企业补助，用于企业招商引资奖励经营补贴

文章来源：阳歌财税