实务案例：商铺销售比例偏低引发的税务风险及防控措施

摘要：房地产企业在进行土地增值税清算时，房源销售状态的确认和处理是至关重要的环节。这一过程不仅影响到企业的收入总额、可扣除项目金额，还直接决定了最终的增值额和应缴税额。

本文通过分析某房地产企业在土地增值税清算过程中因商铺销售比例偏低而引发的税务风险，探讨了企业在收入确认和处理环节存在的问题及税务处理情况，并提出了全面审查房源信息、确保成本与收入一致性以及加强与税务机关沟通等防控措施，以降低税务风险。

关键词：“收入”“销售比例偏低”

案例概要：

2012年3月5日，某房地产企业（以下简称“企业”）在发改部门进行了“A项目”的立项。项目建设于2013年11月正式开工，并于2015年5月竣工。2014年9月，企业取得了销售许可证，标志着项目进入销售阶段，截至2018年6月，普通住宅转让建筑面积占比100%，商铺转让建筑面积占比50.26%。

2019年2月10日，该项目所在地主管税务机关对房地产企业下达《税务事项通知书》（土地增值税清算通知）。

税务机关根据企业申报的资料进行审核，在审核收入时税务机关发现商铺销售比例偏低，经实地探查和三方资料汇总，税务机关发现企业提供销售明细表和账目中部分未售房源实际已经出售。

图1

图2：

根据上述信息，试分析上述情况在本次土地增值税清算过程中存在哪些风险？

案例解析：

由图可知

税务机关在审核企业申报的资料时，发现部分商铺虽然在企业的销售明细表中被标记为“未售”，但根据网签信息、实地探查的结果显示，这些房源实际上已经出售。

综上所述，税务机关对上述情况提出质疑，怀疑企业存在少记收入的情况，要求企业核实并补录收入。

总结归纳：

在实务中针对上述问题，企业很容易出现以下情况：

企业因疏忽或其他原因将销售状态为已售的房源填写成未售，若企业不能针对此情况提供充足的理由，税务机关可能怀疑收入的真实性。因此；企业应该注重以下几点。

全面审查房源信息：避免因疏忽或错误导致的税务风险，确保房源明细表的完整性和准确性。

2、应当确保成本与收入之间的一致性，避免出现少计收入、多计成本的情形出现。

3、加强与税务机关沟通：当企业遇到特殊情况时，应在清算过程中主动与税务机关沟通，避免出现争议事项。

政策依据

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 》（国税发〔2006〕187号）第二条

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