实务案例：房地产企业购入在建工程项目后的土地增值税清算成本扣除差异与数字化管理

摘要：房地产企业购入在建工程项目，能够快速获得开发基础，节省前期时间成本。但在土地增值税清算时，受让方支付的“在建工程购买成本”与后续投入的“项目后续建设支出”在扣除处理上，特别是涉及房地产开发费用比例扣除和财政部规定的加计20%扣除（其他扣除项目）时，存在显著的地域性政策差异。清晰理解这些差异对于准确进行税务筹划、合规申报和防控风险至关重要。

关键词：土地增值税、购买在建工程、成本扣除

案例概要：

A房地产企业开发的“金象山小区”项目于2015年开工，至2016年1月完成地下室基础工程。2016年2月，因资金问题，A企业将项目整体转让给B房地产企业。B企业接手后继续投入建设，项目于2017年10月竣工。2022年10月，税务机关通知该项目达到土地增值税清算条件。

经核查，B企业申报的在建工程转让成本（购买成本）为5800万元，项目后续建设支出为1.8亿元，相关凭证均合法合规。

核心问题： 在土地增值税清算时， 5800万元的“在建工程购买成本” 和 1.8亿元的“项目后续建设支出” 在扣除方式上，特别是对于计算开发费用和加计扣除基数的影响有何不同？存在哪些地域差异？

案例解析（基础政策差异）：

1、基本扣除原则： 两者均属于可以据实扣除的成本（前提是凭证合法合规）。

2、关键差异点： 差异主要集中在能否作为计算“房地产开发费用”（按土地成本和开发成本之和的5%或10%比例扣除）以及“财政部规定的其他扣除项目”（即开发成本加计20%扣除）的基数上。

3、地域性政策对比（重点）：

山东省、浙江省：受让方“购买在建项目的成本”不得作为计算“开发费用比例扣除”以及“财政部规定的其他扣除项目”的基数；“项目后续建设支出”允许作为房地产开发费用和国家规定的其他扣除项目的计算扣除基数。

黑龙江省、天津市：受让方“购买在建项目的成本”不得作为计算“财政部规定的其他扣除项目”的基数（不能加计扣除）；“项目后续建设支出”允许作为房地产开发费用和国家规定的其他扣除项目的计算扣除基数。

重庆市：转让方其“取得土地使用权所支付的金额”不能加计扣除；受让方其“取得土地、未竣工项目所支付的款项”，可作为“取得土地使用权所支付的金额”，并适用加计扣除。

厦门市：受让方“取得未竣工房地产所支付的价款”以及“项目后续建设支出”均允许作为房地产开发费用和国家规定的其他扣除项目的计算扣除基数。

总结归纳：

多数地区“购买在建项目的成本”是不允许作为“财政部规定的其他扣除项目”的基数（不能加计扣除）；而少部分地区“购买在建项目的成本”允许作为“财政部规定的其他扣除项目”的基数，但也会基于转让方未加计的前提，避免重复加计的出现。

案例中，“购买在建项目的成本”为5800万元，若不允许作为“财政部规定的其他扣除项目”的基数（不能加计扣除），则会少扣除成本1160万元。

政策依据（精选核心条款）：

山东模式：《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》(2022年第10号) 第三十三条 - 购买在建项目价款允许扣除，但不得作为费用比例计算及加计扣除基数。

浙江模式：《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(2014年第16号) 第四条 - 购买在建项目价款允许扣除，但不得作为土地成本和开发成本加计扣除及费用比例计算基数。

黑龙江模式：《黑龙江省土地增值税清算管理操作规程》(2016年第2号) 第二十九条(二) - 强调加计对象是开发土地的成本，隐含购买成本不属于此范围。

天津模式：《天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告》(2016年第25号) 第七条 - 取得在建工程金额据实扣除，但不能加计扣除。

厦门模式：《厦门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法》(2023年第1号) 第二十七条 - 取得未竣工房地产价款可参与计算费用及加计扣除。

重庆模式：《土地增值税等财产行为税政策执行问题处理意见》(渝财税[2015]93号) 一(三)2 - 转让方“土地款”不能加计；受让方取得款项可作为“土地款”并适用加计（前提转让方未加计）。

南宁模式：《南宁市地方税务局关于土地增值税清算有关政策问题的公告》(2016年第3号) 第七条 - 整体购置价款作为开发成本扣除，但不得作为费用及加计扣除基数。

数字化视角下的案例解析

本案例涉及复杂的成本归集、政策差异适用以及历史交易信息追溯，正是税务数字化工具和管理理念可以发挥重要作用的场景：

1、交易信息数字化存证与追溯：

挑战：证明“转让方（A企业）是否就该在建项目享受过土地增值税加计扣除”是重庆模式适用的关键前提。传统纸质档案追溯困难，信息真实性验证成本高。

数字化方案：

电子合同存证：将A企业与B企业的在建工程转让合同、付款凭证、项目交割清单等关键文件进行电子化存证，确保交易信息不可篡改、可追溯。

数据安全共享：在确保数据安全和隐私合规前提下共享必要信息，验证A企业是否对该项目“土地使用权所支付金额”进行过加计扣除。这将极大提高重庆模式适用判定的效率和准确性。

2、成本精细化管理与数字台账：

挑战：B企业需要严格区分“在建工程购买成本”与“项目后续建设支出”，并对后续支出按清算要求分类归集（土地征用费、前期工程费、建安成本等）。手工核算易出错、效率低。

数字化方案：

数据集成：在项目管理系统中设立独立成本中心或项目阶段标识，从合同签订、款项支付、发票校验到成本归集，全流程数字化记录“购买成本”与“后续成本”，将结构化成本数据实时记录与同步管理。

土地增值税清算专用数字台账：建立动态更新的清算台账。系统自动抓取“购买成本”金额，并根据预设的地区政策规则（如选择项目所在地为山东），自动标记该部分成本“不可作为加计扣除基数”。同时，对“后续建设支出”，系统按明细分类归集，并自动计算其可作为费用扣除基数和加计扣除基数的金额。台账支持穿透式查询到原始凭证。

3、政策差异智能匹配与风险预警：

挑战：全国政策差异大，企业财务人员需时刻关注各地动态，人工判断易疏漏或滞后，导致错误适用扣除规则（如误将山东项目购买成本进行加计）。

数字化方案：

税务规则引擎：内置“土地增值税规则引擎”，维护全国各省市关于在建工程购买成本扣除的详细政策库（包括是否允许费用扣除、是否允许加计、适用条件如重庆模式等）。

项目属地关联与自动匹配：根据项目地理位置信息，自动关联并匹配适用的地方政策规则。

智能校验与实时预警：在成本录入、纳税申报准备等环节，系统自动依据匹配的政策规则校验成本扣除的合规性。例如，当用户在山东项目的清算报表中将“在建工程购买成本”填入加计扣除基数栏时，会进行风险预警：“根据山东省政策（2022年第10号公告33条），在建工程购买成本不可加计扣除”。

4、模拟清算与大数据税负分析：

挑战：理解不同政策对最终税负的定量影响（如案例中1160万的差异）需要复杂的计算。

数字化方案：

模拟清算：企业可以通过数字化工具进行政策执行口径配置，比如选择不同地区的政策模式（如厦门模式 vs 山东模式），自定义配置完成后，根据项目数据进行土地增值税模拟清算计算，用可视化图表的方式直观展示不同政策下增值额、增值率、适用税率、速算扣除数和最终税负的差异，通过可自定义多种测算方式形成多个方案比选择优，辅助管理决策。

行业大数据对标：通过内置的案例库，匹配类似在建工程转让清算案例数据（脱敏后），为B企业提供行业平均水平或区域典型案例的税负参考，增加政策预期的透明度。

5、税务监管的数字化升级（金税四期影响）：

挑战：在建工程转让交易金额大、涉税复杂，是传统避税或虚增成本的高风险领域。

数字化监管：

全链条监控：通过整合工商、不动产登记、银行、发票、项目备案等多源数据，可构建“土地获取->开发建设->项目转让->受让方开发->销售清算”的全生命周期监控链条。

关联交易预警：自动识别关联方之间的在建工程转让交易，结合公允价格评估模型，预警异常低价或高价转让行为。

成本合理性比对：税务机关可利用大数据，将B企业申报的“购买成本”5800万元（对应已完成的地下室基础工程）与同期、同区域、类似开发进度的在建工程市场交易价格或评估价进行比对，验证其合理性。同时，后续1.8亿元支出也会与当地建安造价指标、同类型项目成本进行比对分析。

政策适用智能审核：税务端的审核系统可以依据项目属地自动匹配地方政策，对B企业申报的成本扣除明细（特别是购买成本是否错误计入加计基数）进行自动化逻辑校验，提高清算审核的效率和精准度。

数字化管理启示：

对于涉及在建工程交易的房地产企业，亟需建立贯穿项目全生命周期的数字化税务管理能力：

1.前端数字化：交易环节确保关键合同、凭证电子化存证。

2、中台智能化：建设集成化的税务管理系统，实现成本精细归集、政策规则智能匹配、风险实时预警、模拟税负测算。

3、后端合规化：利用数字化工具确保清算申报数据准确、政策适用正确、资料备查完整，有效应对日益精准的数字化税务监管（如金税四期）。

4、数据驱动决策：通过模拟分析和行业对标，定量评估不同地区政策对项目最终收益的影响，辅助投资和交易决策。

通过上述数字化手段，企业可以更高效、准确、合规地处理类似“金象山小区”项目清算中的复杂扣除问题，有效管理地域政策差异带来的风险，优化税务成本。

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