地产开发商提供返迁物业应该如何做财税处理

2018年12月5日，国家税务总局深圳市税务局发布《深圳市全面推开“营改增”试点工作指引（之四）——房地产业》，其中第三条规定摘抄如下：

三、回迁安置房

纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，如开具发票的，应按照发票上注明的销售额计算缴纳增值税；如发票上注明的销售额明显低于视同销售销售额的，或者未开具发票的，按照视同销售不动产计算缴纳增值税。

1、确认回迁安置房面积，主要依据经城市更新部门备案的拆迁补偿协议中房屋补偿约定的具体补偿标准或面积进行确认。

2、确定视同销售的销售额：

实际回迁面积未超过拆迁补偿协议约定的，销售额按照组成计税价格确定。组成计税价格＝建筑工程成本×（1＋10％成本利润率）

实际回迁面积超过拆迁补偿协议约定面积的部分，按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条的规定确定销售额并计算缴纳增值税。

就深圳而言，建安成本可能在4-5千元/平左右，但是市场销售价格至少也在4-5万元/平，这中间整整相差了10倍，甚至更高。在进项一定的情况下，销项相差十倍，所带来的税负差异，孰高孰低，一目了然。而这当中的差别就在于，开发商有没有开发票，开发票的金额是否过低，只要符合其中任一条件，对不起，你企业的增值税就会大大增加。同时，这也给我们的开发商们提了一个醒：房地产的登记价格应该越低越好，至少从税务角度来考虑是这样。沥呕君在这里多说一句，房屋登记价格是拆迁双方协商后的结果，完全是一个市场行为，城市更新管理部门会干预这个事吗？不会。税务局会质疑开发商的登记价格过高或过低吗？也不会。登记价格一旦确立并通过备案，那么它就成为将来视同销售时的参考值了。

根据国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第三条 非直接销售和自用房地产的收入确定第一款：

(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

深圳市《城市更新税收政策指引》第三条第二款之2 根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第一款规定，安置用房视同销售，确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

这里边对于房地产企业最大的好处就是，回迁房视同销售可以同时被确认为房地产开发项目的拆迁补偿费，进入到开发成本从而加计扣除，对于土增税来说，这是一项难得的福利。有一些城市更新项目因为回迁物业占比较多，因为这个政策从而导致应缴土增税为负的极端情形出现，但是大家都知道，土增税是需要预征的。资金被占用了不说，未来能否给予退返，还存在一个大大的问号。

根据国税发〔2009〕31号关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

根据上述规定，开发商以开发产品作为拆迁补偿应视同销售计入企业所得税应税收入，同时视同销售金额应作为土地征用及拆迁补偿费计入企业所得税应计开发成本。换言之，开发商以补偿房屋的市价作为视同销售收入基数，同时以市价作为销售成本。正负等额相抵，开发商最终等于还是无需缴纳企业所得税。

那么开发商应该如何做好风险管控呢？沥呕君认为，应该从如下几个方面加以着手：

1、开发企业必须与获得青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款的农户或相关企业签订补偿协议，在协议中必须按照国家相关规定，明确载明补偿标准；

2、如果青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款的获得者是个人，则必须要收集个人身份证复印件，接受补偿的个人必须在其身份证复印件签字；

3、获得青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款者必须向支付人提供收据；

4、如果涉及到政府拆迁的，则需要收集当地政府的政府拆迁公告或文件。

虽然都是视同销售，但是在具体税种的处理上，税法规定还是存在有一定差异的。作为房地产开发企业的财税工作人员，一定要消化吃透这些税收政策的底层逻辑，才能够在实际工作中做到灵活运用。

文章来源：沥呕君    智慧源地产财税