房地产企业销售自行开发的商品房，房屋竣工备案后，未收房源需要按照预收款方式预交增值税税吗？

问：我们是房地产开发企业，本月已竣工备案，达到交房条件，但是仍有一些房屋未售，请问，以后销售这些未售房源，是需要按照预收款预交增值税，还是按照现房销售无需预交增值税？

回复：

  一、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第十一条规定，应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%；适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。第十二条规定，一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款。……   第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第二十条 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3% 第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管税务机关核定的纳税期限向主管税务机关预缴税款。

二、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的规定，附件：1.营业税改征增值税试点实施办法……第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

因此，根据上述政策规定，房地产开发企业采取预收款方式销售房地产，收到预收款时应按照预征率预缴增值税。如您销售房地产项目时，纳税义务时间已经确定，则无需预缴增值税。具体事宜您可联系主管税务机关进一步确认。

文章来源：李龙地产财税服务