最新汇总：红线外支出土地增值税前扣除规定

红线外支出是房地产企业经常发生的支出，有时是为了拿地，必须要承担的支出，有时是为了提升楼盘品质发生的支出，那红线外支出能否在土地增值税清算时扣除，目前为止，国家层面没有出台政策明确。各地执行口径不一，有的地区规定可以扣除，有的地区规定不可以扣除，还有的地区没有规定。本篇梳理各地最新的规定，供大家参考。

一、红线外支出可以在土地增值税前扣除的地区

1、穗地税函[2014]175号 广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知

【三、关于项目建设用地红线外支出的扣除总问题

　　纳税人为取得土地使用权，在项目建设用地红线外为政府建设公共设施或其他工程发生的支出，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第四条第(一)项确定的相关性原则，纳税人如果能提供国土房管部门的协议、补充协议，或者相关政府主管部门出具的证明文件的，允许作为取得土地使用权所支付的金额予以扣除】。

2、国家税务总局青岛市税务局公告2022年第6号 国家税务总局青岛市税务局关于发布《国家税务总局青岛市税务局房地产开发项目土地增值税清算管理办法》的公告

【第二十二条 开发企业为取得国有土地使用权，按照县(市、区) 级以上政府部门要求，在项目建设用地边界线外建设安置房项目、公共服务设施发生的拆迁补偿和工程支出，凡在土地招拍挂公告或者国有土地使用权出让合同(协议)中明确约定的，计入取得土地使用权所支付的金额，准予扣除】。

3、广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号 广西壮族自治区地方税务局关于发布《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》的公告

【第四十条 除本办法第三十九条规定的原则外，扣除项目金额应符合下列规定：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。3．纳税人在取得土地使用权时，应政府要求承担的红线外道路、桥梁等市政建设支出，提供与本项目有关的证明材料，凭合法有效的凭证据实扣除，取得的收益抵减相应的扣除项目金额】。

4、国家税务总局宁波市税务局公告2023年第3号 国家税务总局宁波市税务局关于土地增值税清算若干政策问题的公告

【四、房地产开发成本的确认

　　(一)房地产开发项目红线外配建公共设施，在土地出让合同中写明与土地使用权取得相关联且由房地产开发企业建设的，相应成本费用归入公共配套设施费】。

5、渝财税[2015]93号 重庆市财政局 重庆市地税局关于印发土地增值税等财产行为税政策执行问题处理意见的通知

【一、土地增值税(三)相关扣除项目

1.房地产项目开发中，因统一规划、整体开发需要，在相邻地域建造公共设施，经土地出让合同约定的，发生的建造支出可作为“取得土地使用权所支付的金额”予以扣除。房地产企业应提供县级以上人民政府相关文件、决议以及规划证明材料】。

6、国家税务总局海南省税务局公告2021年第7号 国家税务总局海南省税务局关于发布《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》的公告

【第十三条 取得土地使用权所支付的金额，应按以下规定处理：

　　(二)在项目建设用地边界外，为政府建设公共设施或其他工程所发生的支出，凡能提供政府有关部门出具的文件证明该项支出与建造本清算项目有直接关联的(含项目的土地使用权取得相关联的)，允许扣除】

【总结】

以上6个地区明确规定：红线外支出可以在土地增值税前扣除，需要满足的条件基本一致：一是红线外支出与取得土地有关，二是能够提供文件证明有关。另外，海南省规定能够证明红线外支出与项目有关（不限于与拿地有关），也可以扣除。

【提示】

为了提升楼盘品质、促进销售而发生的红线外支出，与项目拿地无关，也不是政府要求，个人理解：此情形下的红线外支出不可以在土地增值税前扣除。

二、红线外支出不可以在土地增值税前扣除的地区

1、山西省地方税务局公告2014年第3号 山西省地方税务局关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的公告

【第十九条 其他开发成本、费用的审核

(三)其他建筑安装成本费用的审核

4、土地红线外的绿化、修路、配套等支出，不得扣除】。

2、福建省税务局12366纳税服务平台2019-10-09

房地产开发企业按照政府要求，在红线外建设的学校、公园、路桥等市政配套，在建设完成后无偿移交给政府的，其相关成本可不可以在土地增值税清算时予以扣除？（这些公建配套在土地拍卖合同中有约定）

国家税务总局福建省12366纳税服务中心答复【从事房地产开发的纳税人在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的规划外，即“红线”外）为政府或其他单位建设公共设施或其他工程的，从事房地产开发的纳税人在计算本项目土地增值税时，其在项目建设用地边界外为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，不得计入本项目扣除项目金额】。

3、国家税务总局南昌市税务局对市十五届人大六次会议第98号建议的答复 （2020年7月2日）

【根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(二)款规定：“基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出”。房地产开发企业在项目建设用地边界外(即“红线”外)建设公共设施或其他工程等发生的支出，以目前情况看，有两类，一种是在红线外为政府建设公共设施或其他工程是企业招拍挂拿地时的附带条件，另一种是开发商为了提升红线内楼盘品质，在红线外自行建造建筑物或基础设施。不论哪种情况，发生在红线外支出理论上均不是《土地增值税暂行条例实施细则》中规定的“本开发小区内”支出。综上，房地产开发企业的红线外支出，不列为土地增值税清算扣除项目，不予扣除】。

【总结】

以上三个地区规定红线外支出不可以在土地增值税前扣除，山西、福建未给出不能扣除的理由。南昌认为不能扣除的理由是红线外支出“不是开发小区内”的支出，所以不能在土地增值税前扣除。

个人理解：土地增值税是按项目为单位计算，不是按“小区”为单位计算税额，与项目有关的支出符合要求的，正常情况下都可以扣除。按照南昌税务局的说法：红线内的、小区外的支出，也不能扣除吗？显然南昌税务局给出的理由站不住脚跟。

三、有些地区未明确红线外支出的扣除规定，企业如何应对？

以下为个人理解，仅供参考，也欢迎留言或者私信您的案例和理解。

（一）当企业是为提升项目品质、促进销售而发生的红线外支出，不能在土地增值税前扣除。

（二）红线外支出与取得土地相关（与项目相关），则红线外支出可以在土地增值税前扣除，理由如下：

1、土地增值税是以“项目”为单位而进行清算的税种，根据《土地增值税税暂行条例实施细则》的规定，与项目有关的成本费用都可以扣除。

2、红线外支出是企业拿地的必要条件，如果不是因为开发该项目，企业必然不会发生该支出。在计算增值额时，如果不扣除该红线外支出，则“增值额”是虚数，不能正确反映项目的真实情况。

3、政策没有规定不能扣除，且红线外支出是与项目相关的成本，扣除其成本符合土地增值税计算原理。当税收政策存在多种解释时，税务机关要做出有利于纳税人的解释。参考德发税案《广州德发房产建设有限公司与广东省广州市地方税务局第一稽查局再审行政判决书》最高人民法院（2015）行提字第13号【最高院认为：根据依法行政的基本要求，没有法律、法规和规章的规定，行政机关不得作出影响行政相对人合法权益或者增加行政相对人义务的决定；在法律规定存在多种解释时，应当首先考虑选择适用有利于行政相对人的解释】

文章来源： 房地产财税咨询