土地增值税集中清算审核，房地产企业应关注的六大风险

（一）补缴土地增值税税款的风险

根据《税收征收管理法》第三十二条的规定，只要纳税人存在“未按照规定期限缴纳税款”的情形，无论其主观上是否具有偷逃税款的故意，税务机关均可依责令其限期缴纳税款。在土地增值税清算审核中，如果房地产开发企业少缴税款，则企业首先面临补缴税款的风险。

尚未纳入土地增值税清算审核范围的企业，不能心存侥幸，根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号），税务机关对房地产项目土地增值税实施前期管理，自纳税人取得土地使用权起，税务机关按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程实行跟踪监控。即使项目尚未进入清算环节，但税务机关实际上已掌握相关项目较为详尽的涉税资料，可能暴露房地产项目存在的土地增值税隐性风险。已经纳入土地增值税清算审核范围的企业，更应依法及时、足额缴纳土地增值税。

（二）加收土地增值税滞纳金的风险

根据《税收征收管理法》第三十二条、第五十二条的规定，除因税务机关责任导致纳税人少缴税款的情形不得加收滞纳金外，税务机关可以责令从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。也就是说，对于税务机关责任以外的情形，补缴税款和加收滞纳金往往是相伴相生的。房地产开发企业滞纳税款的时间越长，滞纳金也将成为一项沉重的经济负担。

（三）补缴的土地增值税无法税前扣除的风险

通常情况下，土地增值税和企业所得税是房地产开发企业最重的两项税负。合规缴纳的土地增值税作为税金可以在企业所得税税前列支，从而能够减轻企业的负担。不过，土地增值税和企业所得税均非按次计缴，而是以一定期间作为纳税期限，其中，“一定期限”又有不同。土地增值税按照房地产开发建设期间计缴，企业所得税按年计缴。房地产开发建设通常按项目成立项目公司，在项目开发完毕、商品房售出后，项目公司即作清算注销。如果房地产开发企业在达到清算条件后不及时进行清算，导致企业所得税汇算清缴完毕后，又存在欠缴税款，无法做税务注销，那么，在企业已经没有收入来源的情形下，企业补缴税款产生的巨额亏损无法得到收入的弥补，另由于我国企业所得税没有亏损向前结转的规则，相应亏损最终将由项目公司股东完全负担。

（四）由清算审核程序转入税务稽查的风险

前文述及，税务机关参与房地产项目涉税征管的全流程，土增税审核只是其中的一个环节。根据《税务稽查工作规程》（国税发〔2009〕157号），税收征管资料是重要的稽查案源信息。《国家税务总局关于印发<税务稽查案源管理办法（试行）>的通知》（税总发〔2016〕71号）也已明确，对于涉嫌偷税（逃避缴纳税款）、逃避追缴欠税、骗税、抗税、虚开发票等税收违法行为的的相关数据、信息和线索，确立为税务稽查案源。如果第三方审核发现相关企业可能存在偷、逃、抗、骗、虚开等重大税收违法行为的，其出具的审核报告作为税收征管资料，税务机关可能据此将相关企业确定为稽查对象立案稽查。经过稽查，企业主观上具有偷逃税款的故意，并通过实施《税收征收管理法》、《发票管理办法》列举的偷税或接受虚开发票的行为，逃避缴纳土地增值税的，则可能被处以少缴税款0.5倍到5倍的罚款。

（五）虚假纳税申报触发刑事责任风险

在税务稽查过程中，税务机关发现企业涉嫌犯罪的，会将案卷移送公安机关处理。侦查发现企业确实存在逃税行为的，可能被追究逃税罪的刑事责任。按照《刑法》第二百零一条第一款，按照企业犯罪情节的轻重，最高可能被判处七年有期徒刑，并处罚金。《刑法》第二百零一条第四款同时表明，纳税人有逃税行为，但在税务机关依法下达追缴通知后，补缴应纳税款及滞纳金，且已受行政处罚的，不予追究刑事责任。不过，如果企业错过了行政前置的机会，将难以规避刑事责任。

（六）集中清算审核对房企税务管理能力提出更大的合规挑战

目前，土地增值税征管趋严，未来集中进行土地增值税清算审核可能成为常态，这就要求房地产企业采取有效措施应对集中清算审核中揭露的各种税务风险。

其一，历年土地增值税税负率差异过大可能引起税局关注。经过补税，企业土地增值税税负率可能显著提升。然而，房地产项目开发建设完成后，销售可能分多年进行，企业需要关注各年度土地增值税税负率是否均衡。如果企业不同年度的土地增值税税负率相差过大，可能会被税务机关要求作出合理解释。

其二，纳税审核可能向其他税种延伸。通过在清算审核过程中掌握的企业涉税资料，税务机关可能会透过土地增值税的问题，将纳税审核的范围向其他税种延伸。可能牵连出隐匿企业所得税收入、伪造企业所得税扣除凭证、接受虚开增值税专用发票入账抵扣、瞒报股东个税、少缴漏缴印花税、契税等风险。

其三，清算审核可能引发对审核范围外企业的稽查。通过掌握的涉税资料，税务机关发现未纳入集中清算审核范围的企业申报的收入或扣除与同地段企业相差较大的，可能会被要求提供材料作出说明，甚至导致税务稽查。因此，即使未被纳入审核范围，企业也应当密切关注自身申报的土地增值税较同地段同类型企业申报数额是否均衡。

文章来源：华税