土地增值税清算审核要点！土地征用及拆迁补偿的审核方法及案例【含思维导图】
耕地占用税审核是通过审核土地是否为耕地，耕地占用费是否为本次清算项目成本，取得的相应票据是否合法等要素来确定是否可计入清算项目成本。
拆迁补偿费审核：一是对政府公告、土地合同和立项批文等源头数据进行比对，二是审核成本涉及的拆迁人与清算项目主体的一致性、分摊比例的合理性、拆迁安置时间、补偿方式及凭证的合法性等要素来确定分摊成本的准确性和分摊比例的合理性。
图：土地征用及拆迁补偿审核的思维导图
（一）审核方法和内容
(1)关注政府发布的拆迁安置办法，核对本项目拆迁有关的回迁任务、拆迁政策、拆迁位置、拆迁户数、应回迁面积、安置面积等，与实际列支的拆迁补偿成本核对,是否存在多记、虚增的情形。
(2)关注立项批文的主要建设内容中，有关拆迁补偿户数、位置、面积等描述与实际列支的成本费用进行对比。部分企业备案证有注明回迁户数，此时可与该企业实际回迁户数对比，是否有多计回迁安置成本的情形。
(3)在货币补偿方式下,大额的资金支出是否虚增成本，是否有开发商的原始付款凭证及被拆迁户的收款凭证。
(4)同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。
(5)土地征用及拆迁补偿费的支付对象中是否存在关联方，有无对关联单位和个人实施“超额”补偿。
（二）常见审核疑点及案例
疑点一：视同销售成本计算是否正确
案例描述：
某房地产企业对本地区A地块进行拆迁改造并签订拆迁安置协议。协议约定，拆迁户甲选择原地安置的补偿方式进行回迁改造，甲原房屋面积73.91㎡，储藏室面积5.45㎡，按照协议的产权调换标准，其应回迁主楼87.21㎡。甲选择调换本期开发B小区中1号楼1单元1703号住宅（建筑测绘面积99.02㎡）进行安置。房地产企业如何计算销售成本？
案例解析：
根据拆迁安置协议，乙方选择调换主楼以及储藏室多于应回迁面积的，被拆迁建筑交钥匙之日，主楼按2,650.00元/㎡，储藏间按1,800.00元/㎡，乙方向甲方补差。
假设拆迁协议约定的补差价款符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定的收入确认条件。
根据上述拆迁协议已知，本项目应回迁面积87.21㎡，按照公允价值2,650.00元/㎡确认收入以及相关成本。
方法一：
按照政策规定，将全部视同销售收入计入成本，将超过应回迁面积部分，回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，抵减本项目拆迁补偿费。
（1）计入收入金额=99.02㎡×2,650.00元/㎡=262,403.00元
（2）拆迁户补差价款=(99.02-87.21) ㎡×2,650.00元/㎡=31,296.50元
（3）计入视同销售成本价格=262,403.00元-31,296.5元=231,106.50元
方法二：
计入视同销售成本时，只记拆迁户应回迁部分，即回迁户支付给房地产企业补差部分直接不计入成本，相应冲减部分也不进行抵减。
计入视同销售成本价格=87.21㎡×2,650.00元/㎡=231,106.50元
由此可见，两种方法计算的视同销售成本价格一致，纳税人可根据本企业具体账务处理选择合理方法进行土地增值税前扣除。
相关参考政策：
（1）《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定，关于拆迁安置土地增值税计算问题，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（2）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条“非直接销售和自用房地产的收入确定“规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
第一项 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
第二项 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
疑点二：过渡费如何计算？
案例描述：
某房地产开发企业与被拆迁户签订的拆迁补偿协议，其中约定：拆迁面积合计22,000.00㎡，被拆迁户回迁自行过渡期间，开发商按拆迁的建筑面积付每月给被拆迁户临时安置补偿费5.00元/㎡，自乙方签订拆迁补偿协议具备拆迁条件之日起支付过渡费（自被拆迁户签订拆迁补偿协议之日起一周内搬迁完毕）；回迁时间，开发商应在被拆迁户搬迁完毕30个月内，将回迁楼交付给被拆迁户。该企业如何计算正确计算过渡费？
案例解析：
税务人员在土地增值税清算-土地征用及拆迁补偿费模块审核中，发现开发商自行计入过渡费780.00万，被拆迁户签订的拆迁补偿协议的日期最晚在2009年12月，按30个月计算，回迁楼的交付日期2012年6月，应计入过渡费金额 330.00万（22,000.00㎡x5.00元/㎡x30），实际计入成本780.00万，多计入过渡费450.00万，多计入的过渡费在土地增值税清算时不允许扣除。
疑点三：多期分摊拆迁补偿费，各期之和大于票面金额
某房地产企业对本地区A地块进行拆迁改造，签订拆迁安置协议外还有农户大棚的补偿费及迁坟补偿费等（本案例只考虑大棚及迁坟补偿费）。A地块分两期开发，大棚及迁坟补偿费共838.20万元，一期已销售完毕，土地增值税已清算，分摊大棚及迁坟补偿费419.73万元。现正在进行二期的土地增值税清算。房地产企业在二期的土地征用及拆迁补偿费中，分摊大棚及迁坟补偿费491.52万元，本期项目拆迁补偿及已清算项目拆迁补偿，具体可参照图1、图2、图3。
图1：本期项目拆迁补偿明细
图2：已清算项目拆迁补偿总额
图3：已清算项目拆迁补偿明细
案例解析：
根据已经进行（土增）清算完的一期的信息发现：一期清算过程中的大棚及迁坟补偿费占总成本的59%，即总成本是8,382,000.00元，一期分摊大棚及迁坟补偿费4,197,300.00元，故二期应分摊的大棚及迁坟的补偿费为4.184,700.00元。房地产企业自行申报的二期分摊金额为4,915,204.80元，多计入成本730,504.80元。具体见下表：
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