建设工程企业土地增值税税务稽查问题分析及合规建议

一、建设工程企业土地增值税税务稽查要点汇总

（一）自建房产销售环节的清算风险

1.收入确认不及时或不完整

建企销售自建房产时，可能存在“未开票不申报”或“延迟开票延迟申报”的情况。例如，因甲方拖欠房款，建企未及时确认收入；或通过“售后返租”“阴阳合同”等方式隐匿收入，导致土增税计税依据偏低。

2.成本扣除不合规

（1）土地成本虚增：通过关联交易抬高土地受让价格（如从关联方高价购入土地使用权），或虚构土地拆迁补偿费用（如虚列青苗补偿、村民安置费），虚增土地成本扣除；

（2）开发成本不实：将非本项目成本（如其他项目材料费、关联方管理费）混入本项目；虚增建安成本（如通过虚开建安发票、虚构劳务分包套取资金）；公共配套设施成本未按规定分摊（如将营利性配套设施数额分摊至非营利性配套）。

3.清算时点滞后

项目已完工但未及时主动清算，或因“已转让建筑面积占比未超85%”等条件拖延清算，导致滞纳金风险；清算时提供的成本资料不完整（如缺乏工程结算单、监理确认单），被税务机关核定成本。

（二）土地受让及持有环节的潜在风险

建企因施工需要可能临时占用耕地（如料场、办公区），或通过招拍挂取得土地使用权用于未来开发。风险包括：

1.临时占用耕地未缴或欠缴耕地占用税：

未经批准占用耕地用于施工场地，未按规定在占地之日起30日内申报缴纳耕地占用税；或虽批准但复垦不符合条件，未全额退还已缴税款。

2.土地闲置费未计入土增税扣除：

因资金问题导致土地闲置，被政府部门收取的土地闲置费未作为开发成本扣除（注：土地闲置费可据实扣除，但需取得合法凭证）。

（三）关联交易中的转移定价风险

集团内建企与地产企业存在关联关系时，可能通过“低价转让土地”“虚高建安服务费”等方式转移利润，降低土增税税负。例如，地产企业以明显低于市场价格向建企转让土地，建企再以市场价格对外销售，变相降低土增税计税基础。

（四）其他项目风险汇总

1.自建房产销售未清算：

具备房地产开发资质的建筑企业自建房产并对外销售，未按规定进行土地增值税清算（如项目完工但未提交清算报告）；

2.转让土地使用权未计税：

企业转让闲置土地使用权，未按规定计算增值额并申报缴纳土地增值税；

3.合作建房分房未视同销售：

与其他企业合作建房，建成后分得房产未视同销售确认收入，少缴土地增值税；

4.扣除项目不实：

虚增土地成本（如虚构土地出让金支付凭证）、开发成本（如虚列建安材料、人工费用）、开发费用（如超标准列支利息）。

5.土地增值税扣除项目中，建安成本与工程结算单、材料采购凭证不一致（虚增开发成本）。

6.土地增值税清算时，建安发票未按规定提供（如无工程结算单、验收单等佐证）。

二、建工企业土地增值税合规整改建议

（一）强化数据治理，打通业财税链条

1.建立项目全周期数据档案：

从项目立项开始，留存土地出让合同、土地价款支付凭证、契税完税证明、施工许可证、工程结算单、监理日志、销售合同等原始资料，确保土地成本、开发成本与土增税清算数据一一对应。

2.实现“四流一致”管理：

合同流（土地出让/销售合同）、资金流（土地款/房款支付记录）、发票流（土地出让金票据/销售发票）、业务流（工程进度单/销售台账）需完全匹配，避免因数据割裂引发稽查质疑。

（二）分阶段税务合规整改措施

1.若涉及自建房产销售，在《商品房买卖合同》中明确交房时间、收款方式（如分期收款），并约定土地增值税预缴义务（预售时按当地预征率预缴）；

2.若转让土地使用权，在合同中明确土地转让价格、地上附着物处理（如是否包含建筑物），避免因“单纯土地转让”与“房地一体转让”适用不同计税方式引发争议。

（三）土地增值税预缴准备：

若项目涉及自建房产预售（如房地产板块），需在取得预售许可证后，按当地规定的预征率（通常为2%-5%）预缴土地增值税；

预缴时需提供《商品房预售合同》备案信息、预收款收据，确保预缴基数与实际预售收入一致。

（四）业财税深度融合管控

1.收入管理：完工百分比法与土地增值税联动

（1）成本归集标准化：

以“工程施工-合同成本”科目按项目明细核算，建立“材料费、人工费、机械费、其他直接费”四级台账；

（2）完工进度测算：

每月末由项目技术部、预算部、财务部三方核对，采用“成本占比法”计算完工进度，同步确认收入；

（3）土地增值税收入跟踪：

自建房产销售时，按合同约定的收款时间确认收入（如分期收款按合同约定的收款日期），并同步计算土地增值税预缴额（收入×预征率），避免预售收入长期挂账“预收账款”未申报。

2.成本管理：全链条真实性验证

（1）材料采购（原内容保留）：“四量比对”机制（设计量→采购量→进场量→使用量），偏差超5%需核查；

（2）劳务分包（原内容保留）：核对分包合同与总包预算，要求提供农民工工资流水及考勤记录；

3.土地增值税扣除项目专项管理：

（1）土地成本：收集土地出让合同、缴费凭证、契税完税证明，确保土地出让金金额与账面一致（避免虚构“拆迁补偿款”虚增土地成本）；

（2）开发成本：建安成本需与工程结算单、材料采购凭证、劳务分包合同一一对应（如钢筋采购量与施工图纸用量偏差超3%需预警）；

（3）开发费用：利息支出需提供金融机构贷款合同、利息清单，且不超过商业银行同类同期贷款利率（超标准部分不得扣除）；

税金：核查城建税、教育费附加、地方教育附加是否与增值税缴纳情况匹配（避免多计或少计）。

4.发票管理：合规性与土地增值税清算凭证把控

（1）分包发票（原内容保留）：简易计税项目需取得备注“项目地址+名称”的专票；

（2）土地增值税清算发票要求（新增）：清算时需提供建安工程发票原件、工程结算单、验收单、材料采购合同及付款凭证，证明成本真实性；

（3）预收款发票：自建房产预售时，开具“不征税”增值税发票（编码602），避免提前确认销项税，同时作为土地增值税预缴基数依据。

5.项目收尾——结算清算与风险兜底

（1）竣工验收与结算：

[1]完工后3个月内完成竣工验收，取得《工程竣工验收报告》，同步办理最终结算；

[2]质保金未开票的，在实际收到时确认收入并计提销项税。

（2）土地增值税清算：

[1]清算时点：项目符合清算条件（如全部竣工、完成销售，或已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例≥85%）后90日内，向主管税务机关报送清算资料；

[2]清算资料准备：

A.基础资料：土地出让合同、房产证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证；

B.收入资料：销售合同备案表、预售款收据、银行收款流水（区分预收款与尾款）；

C.成本资料：土地成本凭证（出让金、契税）、开发成本凭证（建安发票、材料采购单、劳务分包合同）、开发费用凭证（利息清单、管理费用单据）；

D.清算申报：按《土地增值税清算申报表》填写，重点核对增值额计算（收入-扣除项目）、税率适用（四级超率累进税率）、应补/退税额；

（3）争议处理：若税务机关对扣除项目（如建安成本）提出质疑，需提供工程监理报告、第三方造价审核报告等佐证材料。

（4）异地税款结清与土地增值税联动：

项目完工后，通过电子税务局提交《经营地涉税事项反馈表》，同步核对土地增值税预缴情况（如预售阶段已预缴的税款，需在清算时抵减应纳税额）；

若异地项目涉及自建房产销售，需在当地税务机关完成土地增值税预缴，避免因跨区域管理疏漏导致欠税。

（三）金税四期合规注意事项（新增土地增值税相关）

1.数据留存标准化（原内容保留）：所有业务单据扫描电子化，按项目、时间分类存储，保存期至少10年；

2.土地增值税专项台账：

建立《土地增值税清算备查台账》，记录土地成本、开发成本、开发费用、预缴税款等关键数据，动态跟踪清算进度；

3.政策动态跟踪：

关注财税〔2016〕36号、国家税务总局公告2016年第69号，以及土地增值税清算最新政策（如国税发〔2006〕187号修订）；

4.部门协同机制：

建立“项目-财务-税务-工程”联动小组，每月核对工程进度、成本发生、发票取得及土地增值税预缴情况。

文章来源：华北法税圈