车位的土地增值税行相关处理问题

车位在房地产企业中收入占比并不高，但由于其权属不同，成本分摊的方法不同等，会影响整个项目土增税税负，其在土增税清算中也是一个不可或缺的角色。车位可以分为产权车位、无产权车、人防车位、机械车位等，其中人防车位也有可以办产权的，也有不可办产权的。

一、产权车位

对于产权车位其收入计入土增税清算收入，成本、费用可以扣除。各地的处理方法也一致。但是对于成本如何分摊，特别是土地成本的分摊，各地并不一致。

方式一：分配方式，将开发总成本分摊至地下车位。

地下车位应分摊成本费用＝成本费用发生额÷（住宅可售面积＋地下车位可售面积）×地下车位可售面积

方式二：单独核算，相关的成本费用直接计入地下车位。

如2019年发布的《广东省税务局土地增值税清算管理规程（试行）》第二十四条第（二）项规定：“土地出让金是否按照以下方式分摊：国有土地使用权出让合同或其补充协议注明，地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的，土地出让金应直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分），不作为项目的共同土地成本分摊。”

另外，关于地下车位参与成本分摊的面积如何计算，各地也不同，大部分地方是按“建筑面积”计算的，也有一些地方是按“套内面积”计算的。

二、无产权车位

非人防无产权车位地下车位的使用权转让收入是否缴纳土地增值税，各地的处理口径不一，分为以下两种情况：

第一种：遵循实质重于形式原则，将收入确认为土地增值税应税销售收入，其分摊的成本费用可在土增清算时配比扣除，比如:

浙江省地方税务局公告2014年第16号第五条：对房地产开发企业以转让使用权或提供长期使用权的形式，有偿让渡无产权车库（车位）、储藏室（以下简称无产权房产）等使用权的，其取得的让渡收入应按以下规定计算征收土地增值税。

类似处理方式的还有江苏（苏地税规〔2015〕8号）、湖北（鄂地税发〔2008〕207号）、青岛（青地税函[2009]47号）等。

第二种：遵循形式重于实质原则，未发生产权转移不确认为土地增值税应税销售收入，其分摊的成本费用亦不可在土增清算时扣除，比如：

贵州省地方税务局公告2016年第13号第三十四条规定：房地产开发企业单独销售无产权的车库（位）等不能办理产权的其他房地产的，不确认土地增值税计税收入，不扣除相应的成本和费用。

类似处理方式的还有辽宁（辽地税函[2012]92号）、新疆（新疆维吾尔自治区地方税务局公告[2014]1号）、吉林（吉地税函[2012]54号）、海南（海南省税务局公告2023年第2号）等地。

三、人防车位

当前法律法规对人防车位的权属规定不明，有的司法机关认为，人防车位属于国防资产，属于国家所有;有的根据“谁投资，谁受益”原则认定为属于房地产企业所有或者业主共有。权属的不确定性导致税务处理也不一致。大部分地方人防车位是不能办理产权的，也有一些地方可以办理产权，如广州、肇庆，可以办理产权的人防车位的土增税处理跟产权车位一样，不再赘述。对于不能办理产权的人防车位的成本费用处理方式有三种：

第一种：无条件扣除。按照《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(三)项第1目规定，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。例如：

江西，《关于土地增值税若干征管问题的公告》(江西省税务局公告2018年第16号)第五条第(二)项规定：“对利用地下人防设施改造成地下车库(位)的，其成本费用归集到公共配套设施费中一次性扣除。”

类似处理方式的还有海南 (海南省税务局公告2023年第2号)、江苏 (苏地税规〔2015〕8号)等地。

第二种：有条件扣除。也有的地方税务机关规定，只有人防车位符合一定的前置条件时，其成本、费用才可以扣除。例如：

广东，《广东省税务局土地增值税清算管理规程》(广东省税务局公告2019年第5号)第三十一条第一款第(四)项规定，“……建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的，其成本、费用予以扣除;有偿转让且能办理权属转移登记手续的，应计算收入，并准予扣除成本、费用;不能办理权属转移登记手续的，不计算收入，不予扣除相应成本、费用”。

类似处理方式的还有内蒙古(内陆税字〔2014〕159号)。

第三种：不可以扣除。例如：广西壮族自治区税务局在2023年3月1日回复纳税人时提到，由于人防工程属于国防设施和社会公益设施，因此人防车位不能进行买卖，房地产企业转让人防车位实质上是转让永久使用权，未发生产权转移行为，根据《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)》(广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号)第三十四条规定，“如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用，其面积计入相应房产类型可售建筑面积”。

类似处理方式的还有山东，《山东省税务局土地增值税清算管理办法》(山东省税务局公告2022年第10号)规定：第三十二条 房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库(位)等设施取得的收入，不征收土地增值税，在清算时不列收入，不扣除相应的成本。房地产开发企业将地下人防设施无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

四、机械车位

机械停车位与普通车位不同的地方是它在一个移动的非独立空间，它必须依靠机械的整体运行和空间交换来达到个体车位使用的目的，因此其成本由开发项目建造成本(共同成本)和专属的机械设备成本(专属成本)两部分组成，因为成本复杂，目前一般不能办理权属登记。机械车位是否应参与土地增值税清算，目前实务中还存在争议，

第一种，参与土增税清算。如：江苏省地方税务局认为：房地产开发企业根据项目建设规划建造的地下机械车位，具备停车场(库)同样的功能，属于清算项目的配套设施。因此，纳税人经依法批准建设的地下机械车位，属于《关于房地产开发企业增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(三)项“停车场(库)”的范围。

第二种，不纳入土增税清算。如：《广州市地方税务局关于印发2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知》(穂地税函〔2016〕188号)第二条第(四)项规定明确了机械车位的成本分摊方法，“对出租、自用的机械车位，土地增值税清算时，不计入清算收入，不允许扣除对应的成本、费用。其中，机械车位的成本、费用涉及项目共同成本、费用的，按机械车位建筑面积占项目总建筑面积的比例分摊剔除”。

五、降低车位成本分摊小窍门

车位通常增值率很低，甚至收入成本倒挂，若能把车位分摊的成本降下来，把成本往增值率较高的业态多分摊，就有可能降低整体土增税税负。下面分享几个降低车位成本分摊的小窍门：

（1）园林绿化、室内装修费用、外墙涂料等建安成本不分摊给地下车位；

（2）在签土地出让合同时，与政府部门提前沟通好，在出让金不变的前提下，土地出让合同注明“地下空间不缴纳土地出让金”或分别约定地上地下部分出让金，地下空间约定的出让金很少；

（3）争取车位按实用面积参与分摊计算；

（4）把桩位占地面积从地下空间面积里剔除出去，因为桩基主要是为地上建筑物建造的。

文章来源：中税友财税