房地产开发企业会计分录与税务处理五、增值税

文中的老项目指发生在2016年4月30日前，新项目为发生在2016年5月1日之后

一、房地产开发企业（一般纳税人）销售其开发的新项目会计分录及增值税

二、房地产开发企业（一般纳税人）销售开发的老项目的会计分录及增值税

三、房地产开发企业（一般纳税人）销售外购老项目和新项目的会计分录及增值税

四、房地产开发企业以房抵工程价款的增值税处理

五、房地产开发企业委托代销的会计分录及增值税

正文

一、房地产开发企业（一般纳税人）销售其开发的新项目会计分录及增值税

房地产开发企业销售其开发的新项目适用一般计税方法。

房地产开发企业中一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

案例、阳歌房地产开发2023年6月准备开发一小区，开发规划建造商品住宅1万平方米，在开发过程中发生以下业务：

（1）支付土地征用及拆迁补偿款2000万，前期工程费218万，基础设施费1308万

（2）将建筑安装工程发包一家建筑公司施工，工程造价4360万，预付施工单位2400万，验收后支付剩余款项

（3）工程竣工后计算结转商品住宅开发成本

（4）2024年8月，商品住宅全部售出，出售价15080元每平方，预收房款15080万元

会计分录及增值税

（1）支付土地征用及拆迁补偿费

借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费2000万

贷：银行存款2000万

（2）支付前期工程费

借：开发成本-前期工程费200万

借：应交税费-应交增值税（进项税额）18万

贷：银行存款218万

（3）支付基础设施费

借：开发成本-基础设施费1200万

借：应交税费-应交增值税（进项税额）108万

贷：银行存款1308万

（4）预付工程款

借：预付账款-建筑公司2400万

贷：银行存款2400万

（5）工程验收，取得建安发票

借：开发成本-建筑安装工程费4000万

借：应交税费-应交增值税（进项税额）360万

贷：预付账款2400万

贷：银行存款1960万

（6）结转成本

借：开发产品7400万

贷：开发成本-土地征用及拆迁补偿费2000万

贷：开发成本-前期工程费200万

贷：开发成本-基础设施费1200万

贷：开发成本-建筑安装工程费4000万

预收房款150800万元，预缴增值税（15080/1.09*3%=415.05万）

借：应交税费-预交增值税415.05万

贷：银行存款415.05万

借：应交税费-未交增值税415.05万

贷：应交税费-预交增值税415.05万

（7）出售商品住宅

增值税销项税额=（15080-2000）/（1+9%）*9%=1080万

土地征用销项税额抵减=2000/1.09*9%=165.14万

借：银行存款15080万

贷：主营业务收入13834.86万

贷：应交税费-应交增值税（销项税额）1080

贷：应交税费-应交增值税（销项税额抵减）165.14

借：主营业务成本7400万

贷：开发产品-住宅7400万

借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减）165.14万

贷：主营业务成本165.14

月末增值税核算

借：应交税费-应交增值税（转出未交增值税）594万

贷：应交税费-未交增值税594万

机构所在地申报缴纳增值税额=（15080-2000）/1.09*9%-415.05-18-108-360=178.95万

二、房地产开发企业（一般纳税人）销售开发的老项目的会计分录及增值税

房地产开发企业中一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按5%的征收率计税。

根据（房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法）的规定：

应预缴税款=预收款/（1+适用税率或征收率）*3%

适用一般计税方法的，适用税率9%，适用简易计税的，按照5%的征收率计算

案例：甲房地产开发公司为一般纳税人，2024年销售其开发的老项目商品房含税价630万，该商品承担的土地价款20万，假设当月有进项税额32万

会计分录

预缴增值税=（630/1.05）*3%=18万

借：应交税费-简易计税18万

贷：银行存款18万

确认收入：

借：银行存款630万

贷：主营业务收入600万

贷：应交税费-简易计税30万（630/1.05*5%）

机构所在地申报30-18=12万

三、房地产开发企业（一般纳税人）销售外购老项目和新项目的会计分录及增值税

老项目

1.一般纳税人转让其2016年4月30日前取得的（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产原值或取得不动产时的作价后余额，按照5%的预征率在不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

案例：某房地产开发企业2024年5月31日因战略规划，转让一栋办公楼，该办公楼于2015年5月购买，原价2000万，转让价2507万，选择一般计税，契税率3%

会计分录

购入时契税2000*3%=60万

2024年5月31日转让预缴增值税=（2507-2060）/1.09*5%=20.50万

借：应交税费-预缴增值税20.5万

贷：银行存款20.5万

借：应交增值税-未交增值税20.5万

贷：应交税费-预缴增值税20.5万

应交纳增值税销项税额=2507/1.09*9%=207万

借：银行存款2507万

贷：应交税费-应交增值税（销项税额）207万

贷：固定资产清理1648万

贷：资产处置损益652万

借：应交税费-应交增值税（转出未交增值税）207万

贷：应交税费-未交增值税207万

2024年6月申报缴纳增值税186.5万（207-20.5）

借：应交税费-未交增值税186.5万

贷：银行存款186.5万

2.选择简易计税

一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择简易计税方法的，以其取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置价后余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地预缴，向机构所在地税务机关申报纳税。

如上面的栗子，转让时应预缴（2507-2060）/1.05*5%=21.29万

向机构所在地申报缴纳21.29万元

3.新项目

一般纳税人转让其2016年5月1日后取得的（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额，纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报缴纳。

如上例，预缴增值税（2507-2060）/1.09*5%=20.50万

向机构所在地申报纳税

2507/1.09*9%-20.50=186.50万

另外，一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择简易计税和一般计税。选择简易计税以取得的全部价款和价外费用，按照5%的征收率计算纳税，纳税人按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

选择一般计税按照上述确定的销售额和5%的预征率向不动产所在地预缴，按适用税率向机构所在地申报纳税。

四、房地产开发企业以房抵工程价款的增值税处理

房地产开发企业以房抵工程款，属于“销售不动产”行为，需按市场公允价值确认增值税销项税额，税率为9%（一般计税）或5%（简易计税）。施工方需按“建筑服务”缴纳增值税，并向房企开具发票。案例

房企A（一般纳税人）以市场价1,000万元（含税）的房产抵付施工方B的工程款。

房企A开发成本为700万元（不含税）。

双方均为一般纳税人，适用9%税率。

会计分录

1.房企A确认收入及销项税：

借：应付账款——施工方B    10,000,000

贷：主营业务收入            9,174,312 （10,000,000 ÷ 1.09）
       贷：应交税费——应交增值税（销项税额）  825,6882

结转房产成本：

借：主营业务成本    7,000,000
        贷：开发产品        7,000,000

主要风险分析

1.税务风险

价格公允性争议：若抵房价格明显低于市场价，税务机关可能核定调增销售额。

进项抵扣不足：施工方未及时开具增值税专用发票，导致房企无法抵扣。

视同销售风险：若未按销售处理，可能被认定为偷税。

2.合同风险

房产交付时间、产权过户责任约定不清，引发纠纷。

未明确发票类型（专票/普票）及开具时间，影响税务处理。

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3.财务风险?

施工方拒收房产或拖延办理过户，导致账务长期挂账。

房产公允价值波动可能造成损益波动。

合同签订建议（风险规避）

1.明确价格及计税依据

合同中注明抵房价格是否为含税价，并约定参照第三方评估机构的市场价。

示例条款：“抵房价格以评估机构出具的市价报告为准，含9%增值税，总价1,000万元。”

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?2.规范发票条款??

要求施工方开具增值税专用发票，并约定开票时间。

示例条款：“乙方应在房产过户后15日内，向甲方开具税率为9%的增值税专用发票。”

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??3.细化交?付与过户?条款??

明确房产交付时间、产权登记责任及违约责任。

示例条款：“乙方应在合同签订后30日内完成过户手续，逾期每日按抵房款的0.05%支付违约金。

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???4.附加争议解决机制????

约定价格调整机制（如市场波动）和税务争议处理方式。

示例条款：“如税务机关对抵房价格提出异议，双方同意以书面补充协议调整价款。”

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五、房地产开发企业委托代销的会计分录及增值税

1. 收取手续费方式

核心规则：

委托方：作为销售主体，按销售额全额缴纳增值税（9%或5%），并向受托方支付手续费。

受托方：按“经纪代理服务”缴纳增值税（6%），手续费作为其收入。

案例：甲房地产公司委托乙中介公司代销房屋，售价1000万元，约定支付手续费50万元。

增值税处理：

甲公司：按1000万元计算销项税额 1000 / (1+9%) *9% = 82.57 万元。

乙公司：按50万元手续费计算销项税额 50 /(1+6%) *6% = 2.83 

甲公司

借：应收账款 1000万元 

贷：主营业务收入 917.43万元 

      应交税费——应交增值税（销项税额） 82.57万元 

借：销售费用 50万元 

      应交税费——应交增值税（进项税额） 2.83万元 

贷：银行存款 52.83万元 

2.包销模式增值税处理与案例

案例1：委托方确认收入（风险共担型）

背景：甲房地产公司与乙包销商签订《商品房包销合同》，约定：乙公司以甲公司名义销售房产，售价1000万元；

乙公司收取买家房款后，扣除200万元佣金，剩余800万元转付甲公司；

若房产3个月内未售出，乙公司需按原价回购并承担损失。

增值税处理：

委托方（甲公司）：

纳税义务发生时间：收到乙公司转付的800万元（代销清单）时。

增值税计算：按销售额1000万元计算销项税额 1000 /(1+9%) * 9% = 82.57 万元。

佣金处理：乙公司支付的200万元佣金作为甲公司销售费用，不得冲减销售额。

受托方（乙公司）：

按“经纪代理服务”缴纳增值税 200 /(1+6%) *6% = 11.32 万元。

案例2：受托方直接承担销售责任（买断式包销）

背景：甲公司与乙公司签订《包销合同》，约定：乙公司按1000万元买断房产，3个月内未售出则自行承担损失；

乙公司实际以1200万元售出，扣除买断价1000万元后，利润200万元归乙公司。

增值税处理：

委托方（甲公司）：视为甲公司直接销售，需向乙公司开具发票并确认收入 1000 /(1+9%) *9% = 82.57 万元。

受托方（乙公司）：

以自己名义销售，按差额200万元（1200万-1000万）计算增值税 200 / (1+9%) * 9% = 16.51 万元。

文章来源：阳歌财税