普通/非普通住宅，认定条件+税务处理
《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》指出：加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。
那么与普通住宅和非普通住宅有关的涉税文件有哪些？
一、综合
对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%（国办发〔2005〕26号）
享受税收优惠政策普通住房的面积标准是指地方政府按国办发〔2005〕26号文件规定并公布的普通住房建筑面积标准。对于以套内面积进行计量的，应换算成建筑面积，判断该房屋是否符合普通住房标准（国税发〔2005〕172号）
二、土地增值税
（一）有下列情形之一的，免征土地增值税：
1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；（财税〔2016〕23号）
（二） 条例第八条（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。（《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条 ）
由于每个地方关于“普通标准住宅”的规定都有所不同，小编就将各个地方的规定为大家梳理出来了，根据目录就可以找到自己所在的省份，赶快了解了解吧！本月郑州开课的《大数据管税下土地增值税项目清算实务及税收规划专题班》由著名财税专家帮助您全面梳理土地增值税管理环节存在的重点、难点及疑点问题，结合申报表拆解清算流程、案例剖析清算审核中税企分歧和土地增值税主要税收规划方法，助力财税管理人员应对房地产项目的清算收官，降低税收清算风险，为企业带来实实在在的税收效益。
在各省出台的普通标准住宅的认定条件上，存在争议较大的是面积标准和价格标准。现在好多地区又有了新的规定，我们及时进行了更新，一起来学习吧......
普通住宅VS非普通住宅
1、国家规定
土地增值税暂行条例实施细则（财法字[1995]6号）
第十一条规定 条例第八条(一)项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发[2005]26号）
享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
2、广东省规定
关于确定我省普通住房标准的通知（粤建房字[2005]58号）
我省享受优惠政策的普通住房标准应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套住房建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。
转发关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知（穗财法[2006]125号）
“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。
关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知（穗地税函[2008]342号） 住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房内建筑面积120平方米或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下的为普通标准住宅。 关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告（深圳市住房和建设局） 现将我市享受优惠政策的普通住房标准调整为：住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0），且单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）。 关于对我市土地增值税“普通标准住宅”执行标准进行调整的批复（深府办函[2006]86号） 对我市土地增值税“普通标准住宅”执行标准进行调整，具体为：住宅小区建筑容积率在1.0心上、单套住房套内建设面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。 根据深地税发[2006]555号规定，“普通标准住宅”执行标准中“单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下”，纳税人只需符合其中一个条件即可。 关于深圳市2013年享受优惠政策普通住房价格标准的通告（深规土告[2013]7号） 享受优惠政策的普通住房，应当同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套住房套内建筑面积120(含本数)平方米以下或者单套住房建筑面积144(含本数)平方米以下；实际成交价低于本通告规定的所在区域普通住房价格标准。 关于调整普通住房认定标准的函（深圳市住房和建设局） 我市辖区内(含深汕特别合作区)享受优惠政策的普通住房为：同时满足住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑积144平方米以下的住房。该标准自2019年11月11日执行。 关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知（深建字[2020]137号） 享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。 关于发布《江门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局江门市税务局公告2018年第3号） 普通住宅的认定标准按省政府有关规定执行，具体为：住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）、单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或单套建筑面积144平方米以下（含144平方米）、实际成交价格低于当地政府公布的同期住房平均交易价格1.44倍以下。 关于市区2021年上半年享受优惠政策的普通住房标准的公告（江门市住房和城乡建设局） 江门市市区2021年2月1日至2021年7月31日享受优惠政策的普通住房标准应同时满足以下条件： 住宅小区建筑容积率在1.0以上； 单套住房建筑面积144平方米以下； 实际成交价格低于2020年下半年新建商品住房平均交易价格的1.44倍以下，即建筑面积每平方米不超过15398元。 关于我市土地增值税预征率的公告（国家税务总局清远市税务局公告2018年第10号） 四、普通住房的认定 房地产开发项目的分类界定按照政府有关部门制定的标准执行。其中：对于“普通住房”的认定，一律按省政府《转发国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（粤府办[2005]56号）第二条第一款的规定，我省享受优惠政策普通住房的标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。 关于公布南海区2021年上半年普通住房标准的通告（佛山市南海区住房城乡建设和水利局） 普通住房标准必须同时符合以下条件： 一、住宅小区建筑容积率在1.0 以上； 二、单套住房建筑面积144平方米以下（以套内面积进行计量的，应换算成建筑面积）； 三、实际成交价格按建筑面积计算低于28601.04元/平方米。 关于公布2021年上半年禅城区普通住房标准的通告（佛山市禅城区住房城乡建设和水利局） 普通住房标准必须同时符合以下条件： 一、住宅小区建筑容积率在1.0以上； 二、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套住房建筑面积144平方米以下； 三、实际成交价格按建筑面积计算低于26379元/平方米。 关于调整我市享受普通住房优惠政策交易价格标准的通知（汕地税发[2011]66号） 我市享受普通住房优惠政策的交易价格标准调整为实际成交价格建筑面积4800元/平方米（或套内建筑面积5760元/平方米）以下；根据有关规定，我市享受优惠政策的普通住房标准还应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套住房套内建筑面积120平方米（或单套住房建筑面积144平方米）以下。 本标准适用于中心城区，自发文之日起执行，保税区、高新区、中心城区以外的三区一县参照执行。
关于调整我市市区普通住房标准的通知（惠市住建[2021]11号）
一、住房建筑面积交易单价：惠城区低于16224元/平方米（含16224元/平方米）；仲恺高新区低于14972元/平方米（含14972元/平方米）；惠阳区低于17031元/平方米（含17031元/平方米）；大亚湾开发区低于16761元/平方米（含16761元/平方米）。
二、单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。
三、住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）。
关于土地增值税若干问题的通知（中山地税发[1996]31号）
纳税人建造住宅楼宇出售，凡同时符合以下条件的，界定为普通标准住宅:
(一)楼层在九层以下(含九层)的住宅楼宇;
(二)一个单元的住宅的建筑面积或占地面积在150平方米以下
(含150平方米)的。
上述第一款是指整幢住宅楼宇最高楼层不超过九层。对于一幢最高楼层不超过九层的住宅楼宇中既有符合上列第二款规定的住宅单元，又有不符合标准的住宅单元，在界定普通标准住宅问题上，可从宽掌握，以单元住宅进行界定。至于扣除项目金额的确定，可按每平方米的单位成本，以各自建筑面积进行计算。
3、北京市规定 转发财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知（京财税[2006]2579号） “普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。 关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知（京建发[2014]382号） 本市享受税收优惠政策的普通住房，原则按照住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下，并参考其实际成交价格确定。实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。 关于进一步加强土地增值税征管工作的通知（平地税地[2002]70号） 各税务所根据土地增值税的有关政策规定、《北京市“九五”住宅建设标准》、市建委有关住宅初装修标准及建设项目计划文件、普通标准住宅设计图纸及纳税人填写的《普通标准住宅审核表》进行审核。普通标准住宅的平均每套房子的面积即整栋房子的总面积除以总套数应小于或等于120平方米。审核无误确认后，签署意见并加盖公章，上报地方税科。 关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知（京建发[2023]425号） 一、调整普通住房标准 自2024年1月1日起，本市享受税收优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件： （一）住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上； （二）单套住房建筑面积在144平方米（含）以下； （三）5环内住房成交价格在85000元/平方米（含）以下、5-6环住房成交价格在65000元/平方米（含）以下、6环外住房成交价格在45000元/平方米（含）以下。 4、浙江省规定 关于确定市区普通住房标准的通知（甬政办发[2005]104号） 一、享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件： (一)住宅小区建筑容积率在1.0以上; (二)单套建筑面积在140平方米以下; (三)实际成交价格低于上月同级别土地住房平均交易价格1.44倍以下。 关于加强土地增值税清算管理工作及明确相关政策的通知（余地税政[2009]32号） 根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税[2006]141号）文件精神，“普通标准住宅”有别于“普通住房”，但在上级政策未明确规定前，暂按“普通住房标准”执行，即“普通标准住宅” 应同时满足以下三点： ①住宅小区建筑容积率在1.0以上； ②单套建筑面积在144平方米以下； ③实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格l.44倍以下。 此外，别墅、低层住宅、商业用房、办公用房、商住用房、车库、车位、架空层等均不属于“普通标准住宅”范畴。 关于印发《绍兴市房地产企业土地增值税征收管理办法》的通知（绍市地税政[2008]30号） 普通住房标准依据《绍兴市人民政府办公室关于确定绍兴市区普通住房标准问题的通知》（绍政办发[2005]78号）的规定执行。即：绍兴市区普通住房标准为住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。 土地增值税预征清算管理办法（诸地税政[2007]103号） 第六条征收土地增值税的普通住房标准，暂依据《诸暨市人民政府办公室关于促进房地产市场持续健康发展的若干意见》（诸政办发〔2006〕137号）文件的规定执行。即：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米（含144平方米）以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格的1.4倍以下。 5、上海市规定 关于调整本市普通住房标准的通知（沪房管规范市[2014]6号） 可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件： 一、五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等； 二、单套建筑面积在140平方米以下； 三、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。 根据沪房规范[2019]7号规定，本公告有效期延长至2024年11月18日。 关于调整本市普通住房标准的通知（上海市住房和城乡建设管理委员会上海市房屋管理局上海市规划和自然资源局上海市财政局国家税务总局上海市税务局） 可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。 关于明确本市土地增值税清算有关政策适用问题的公告（国家税务总局上海市税务局 上海市财政局 上海市住房和城乡建设管理委员会 上海市房屋管理局 上海市规划和自然资源局公告2024年1号） 房地产开发项目土地增值税清算时，涉及普通标准住宅的，应按照签订房屋销售合同时的本市普通住房标准适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项政策。 6、山东省规定 关于公布山东省享受优惠政策普通住房标准的通知 （鲁建房字[2005]27号） 按照国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知要求，经省政府同意，我省确定享受优惠政策的普通住房标准为同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，上浮比例不得超过20%。 关于土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局潍坊市税务局） 普通住房标准为同时满足以下金条件：住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.44倍以下。普通住房面积标准以房屋产权证上注明的金建筑面积为准，不包括单独注明的车库、地下室面积。 关于继续执行土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局潍坊市税务局） 普通住房的划分标准，按照房地产管理部门认定的标准执行。当前房地产管理部门关于普通住房的界定标准为同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.44倍以下。普通住房面积标准以房屋产权证上注明的建筑面积为准，不包括单独注明的车库、地下室面积。 土地增值税预征率及普通住房标准（东地税发[2010]43号） 普通住房标准为同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.44倍以下。普通住房面积标准以房屋产权证上注明的建筑面积为准，不包括单独注明的车库、地下室面积。 关于发布《国家税务总局青岛市税务局房地产开发项目土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局青岛市税务局公告2022年第6号） 普通标准住宅同时符合以下条件： （一）住宅小区建筑容积率在1.0以上； （二）单套建筑面积在144平方米以下； （三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。 转让有产权的住宅或其他类型房地产按照房屋所有权首次登记列明的用途划分；转让无产权的公共配套设施，划分为其他类型房地产。 7、四川省规定 关于确定土地增值税征收管理中普通住房标准的通知（川地税函[2005]399号） 土地增值税享受优惠政策的普通住房标准分两种情况加以确定： 一、没有制定普通住房标准的地区，严格按省政府办公厅(川办发〔2005〕22号)文件公布的普通住房标准执行。即享受优惠政策的普通住房标准必须同时满足以下条件：住宅小区容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 二、在省政府规定范围内制定并已报有权机关备案普通住房标准的地区，按照本地政府确定的标准执行。 转发四川省地方税务局关于确定土地增值税征收管理中普通住房标准通知的通知（成地税函[2005]379号） 我市在土地增值税穗征收管理中享受优惠政策的普通住房标准必须同时满足一下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0），单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米），实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格1.4倍以下。 8、河南省规定 转发关于土地增值税清算有关问题的通知（豫地税函[2010]202号） 我省普通住房原则上同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建造面积在120平方米以下（按照各省辖市人民政府批准的标准确定），实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下（按照各省辖市人民政府批准的标准确定）。 转发市住房保障局市财政局市地税局关于调整我市普通住房标准的意见的通知（郑政办文[2012]23号） 自2012年7月9日起，郑州市执行新的普通住房标准，新标准明确：普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积为144平方米以下；单套住房销售总价不高于上年度144平方米住房平均交易价格（郑东新区单独计算）的1.4倍。 关于发布《濮阳市土地增值税核定征收管理办法（试行）》的公告（濮阳市地方税务局公告2011年第21号） （一）濮阳市市城区范围的普通标准住宅，原则上应同时满足以下三个条件： 1.住宅小区建筑容积率在1.0以上； 2.单套住房建筑面积在144平方米以下； 3.实际成交价格在5360元/平方米以下（实际成交价格发生变化的，以房地产管理部门重新确定的普通住房实际成交价格为准）。 （二）濮阳市五个县（包括濮阳县、清丰县、南乐县、范县、台前县）范围的普通标准住宅，原则上应同时满足以下三个条件： 1.住宅小区建筑容积率在1.0以上； 2.单套住房建筑面积：各县人民政府公布普通住宅单套建筑面积标准的，按照各县人民政府公布的单套住房建筑面积标准执行；未公布标准的，统一执行豫财办农税〔2005〕15号文件规定的标准，即单套住房建筑面积在144平方米以下，属于普通住宅； 3.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下（按照各县人民政府批准的标准确定）。 转发市住房和城乡建设局 国家税务总局洛阳市税务局关于调整我市市区普通住房标准意见的通知（洛政办[2020]44号） 现将我市市区普通住房标准调整如下： 一、享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下三个条件：(1)住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;(2)单套建筑面积在144平方米(含)以下;(3)实际成交价格低于市区上年度住房平均交易价格的1.4倍。 9、河北省规定 转发国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知（冀地税发[2005]41号） 一、关于享受优惠政策的普通住房标准根据《河北省人民政府办公厅关于切实做好稳定住房价格有关工作的通知》（冀政办[2005]14号）、《河北省人民政府印发关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展若干措施的通知》(冀政发[2016]6号)公布的标准，凡享受优惠政策的普通住房应同时符合以下三个条件： （一）住宅小区建筑面积容积率在1.0以上； （二）单套建筑面积在144平方米(含144平方米)以下； （三）实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。 关于印发《河北省土地增值税管理办法》的通知（冀地税发[2006]37号） 第十七条 纳税人建造出售的住房同时符合下列标准的为普通标准住房： （一）住宅小区建筑容积率在1.0以上； 关于普通住宅与其他住宅的划分标准（河北省地方税务局、河北省财政厅） 二、划分标准。新建城镇职工住宅及商品房符合下列标准的按普通标准住宅对待。 （一）面积标准。套型住宅每套平均建筑面积在８５平方米以下（含８５平方米） 的列为普通标准住宅。 （二）装修标准。采用普通等级的装修，除卫生间、厨房外，以下内装修条件成 立之一者，不得列为普通标准住宅。１．壁纸（布），２．瓷砖，３．木制地板，４． 木墙裙，５．吊顶，６．喷涂，７．塑料贴面，８．其它高级装饰材料。 （三）设施标准。居室、卫生间设施应采用普通标准，凡有下列设施条件之一者， 不得按普通标准住宅对待。１．空调设施，２．高级厨房设施，３．其他高级设施。 （四）建筑标准。七层以下（含七层）采用砖混结构、“木制门窗。以下条件成 立之一者不得按普通标准住宅对待。１．非结构要求而采用钢筋混凝土结构，２．铝 合金等高级门窗，３．以贴面砖、马赛克等高级材料进行大面积外装修（城市规划部 门特殊要求除外）。八层以上（含八层）住宅采用铝合金门窗、国产电梯，外墙采用 较耐久的饰面材料，可视为普通标准住宅。采用进口电梯及特别高级建筑材料的不得 按普通标准住宅对待。 三、《标准》不适用于别墅、度假村。凡基建计划中列明为高级公寓、别墅、度 假村以及独门独院、别墅式住宅的，均不按普通标准住宅对待。 关于印发《秦皇岛市土地增值税征收管理暂行办法》的通知（秦地税发[2006]13号） 凡纳税人建造出售的住宅同时符合以下三个条件的视为普通标准住宅： （一） 住宅小区建筑面积容积率在1.0以上； （二） 单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下； （三） 实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。 10、湖北省规定 关于加强房地产税收管理规定的通知（鄂地税发[2005]103号） 我省享受优惠政策的普通住房标准原则上应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含1．0)以上(武汉市在1．5以上)、单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各级房地产管理部门要按国办发〔2005〕26号文件规定，每半年公布一次本地区各级别土地上的住房平均交易价格。 转发财政部、国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知（鄂地税发[2006]215号） 我省土地增值税普通标准住宅原则上应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑面积容积率在1.0(含1.0)以上(武汉市在1.5以上)、单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 11、湖南省规定 关于土地增值税征收有关问题的通知（湘政办发[1995]48号） 四、凡纳税人建造符合以下条件的民用住宅，为普通标准住宅： 1.每套住房建筑面积未超过90平方米（含90平方米）； 2.砖混结构或钢混结构； 3.装饰为普通材料（指墙面使用石灰或涂料，地面使用水泥或普通水磨石，顶面使用石灰或涂料的）； 4.具有一般居住功能（住房设有卧室、客厅、厨房、卫生间，但不配置中央空调，浴缸等设施） 关于做好稳定住房价格工作的通知（湘政办发[2005]23号） 享受优惠政策的普通住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米或套内建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 转发财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知（湘财税[2006]92号） 我省按照《湖南省人民政府办公厅关于做好稳定住房价格工作的通知》(湘政办发[2005]23号)中关于“享受优惠政策的普通往房”的标准认定，即：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米或套内建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 关于发布《益阳市地方税务局土地增值税管理办法》的公告（益阳市地方税务局公告2014年第5号） 普通标准住宅必须同时符合以下条件： （一）住宅小区建筑容积率在1.0以上； （二）单套建筑面积在144平方米或套内建筑面积在 120平方米以下； （三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均成交价格1.2倍以下。 12、重庆市规定 转发财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（渝地税发[2006]143号） 住宅小区建筑容积率1.0以上，单套最大建筑面积在144平方米或套内建筑面积120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.4倍以下的住房。同时符合上述三个条件的为享受优惠政策的普通住房，有一条不符合即为不能享受优惠政策的非普通住房。 13、安徽省规定 关于明确阜阳市土地增值税预征率和核定征收率的公告（国家税务总局阜阳市税务局） 阜阳市普通住宅需要同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。 14、辽宁省规定 转发《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》的通知（辽财预[2006]290号） 普通住宅应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 转发财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知（辽财预[2006]868号） 普通住宅应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 关于调整大连市房地产开发项目土地增值税预征率和清算核定征收率的公告（大地税公告[2010]1号） 本公告所称“普通住宅”，按照大连市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”标准执行。 15、广西省规定 关于个人买卖普通住宅和销售空置商品住房税收减免有关政策的通知（桂政办发[2000]47号） 关于“普通住宅”的范围 凡是在报建住房建设项目时，经有关部门审批对其建设类别未确定为高级公寓、别墅、度假村的住房为普通住宅。其税收减免按财政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》 （ 财税字〔1999〕210号）的有关规定执行。 16、贵州省规定 转发财政部、国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知（黔地税发[2006]168号） 我省“普通标准住宅” 标准为：住宅小区建设容积率在1.0以上；单套住宅建筑面积144㎡(含144㎡)以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。 关于征收土地增值税的若干规定（2010年贵州省人民政府令第119号） 普通标准住宅的标准为： （一）普通标准住宅同时满足：住宅小区建设容积率在1.0以上；单套住宅建筑面积144㎡（含144）以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下 ； （二）装饰标准：住宅公共走道及楼梯间墙面、顶棚刷涂料或抹灰，户内地坪为水泥地坪，墙面天棚抹灰刷白。超过前款规定标准的，均属其他住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。 17、江西省规定 关于贯彻落实土地增值税清算有关问题的通知（吉市地税发[2007]37号） 我市普通标准住宅应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144㎡以下，实际成交价格在1800元/㎡以下。 18、山西省规定 关于土地增值税有关问题的通知（晋政发[1995]84号） 普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的住宅。具备下列标准之一者，不得列为普通标准住宅： （一）套型住宅平均每套建筑面积超过８８平方米的； （二）六层（含六层）以下采用钢筋混凝土框架结构的； （三）非城市规划要求而采用贴面砖、马赛克或大理石等材料进行大面积外装修的； （四）采用进口电梯或七层以上采用电梯的； （五）有空调设施的； （六）有成套不锈钢厨具、天然大理石台面等厨房设施的； （七）有人造玛瑙、大理石洗盥设备等浴室设施的； （八）安装高级铝合金彩板门窗的。 除厨房、卫生间外，具备下列内装修标准之一者，也不得列为普遍标准住宅： （一）非结构型吊顶；墙壁采用木质、塑料、铝合金等材料的； （二）地板采用木质、大理石、花岗岩等材料的。 凡基建计划列明或实际建造的别墅、度假村、高级公寓、独门独院别墅式的住宅及省政府规定其它非普通标准住宅，一律不得列为普通标准住宅。 关于山西省享受优惠政策普通住房标准及有关事项的通知（晋政办发[2005]42号） 一、普通住房的具体标准 (一)住宅小区建筑容积率在1.0以上； (二)单套建筑面积在120平方米以下； (三)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格(住房平均交易价格是指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格)1.2倍。 依据上述总体要求，各市可根据实际情况制定本市享受优惠政策普通住房的具体标准，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。未制定具体标准的城市均按以上规定的三项条件执行，不再上浮。 关于修改《临汾市房地产开发企业土地增值税征收管理办法》的公告（国家税务总局临汾市税务局公告2022年第4号） 第十二条 普通住宅标准 1．住宅小区建筑容积率在1.0以上。 2．单套建筑面积在144平方米以下。 3．实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。 19、海南省规定 关于普通住宅执行标准有关问题的通知（琼地税发[2009]9号） 现就纳税义务发生在2005年6月1日至2008年11月19日期间的普通住房标准认定的有关问题明确如下： 一、当地房产管理部门按规定每半年定期公布住房平均交易价格的，其普通住房价格标准仍按照琼地税发〔2005〕77号第三条规定执行。 二、当地房产管理部门公布住房平均交易价格超过半年未更新的，税务机关在确定普通住宅标准时不考虑价格因素。 关于明确普通住宅认定标准的通知（琼府[2019]40号） 我省享受税收优惠政策普通住宅标准为：同时具备住宅小区容积率1.0以上（含本数），单套建筑面积144平方米以下（含本数）两个条件。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅。 本通知自2019年8月9日起施行。 20、新疆自治区规定 转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（新地税发[2007]135号） 普通住宅与非普通住宅的划分，应严格按照自治区人民政府《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（新政发[2005]152号）规定执行，即：建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住宅平均交易价格1.4倍以下的为普通住宅。 21、黑龙江省规定 关于土地增值税若干政策问题的公告（黑龙江省地方税务局公告2016年第1号） 自2014年11月28日起，我省普通标准住宅的认定标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米及以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍及以下的住房。判定时间以商品房销售合同签订日期为准。 关于加强土地增值税征管工作的通知（哈地税发[2007]122号） “普通住宅”是指同时具备以下三个标准的居民住宅。具体标准为： （一）住宅小区建筑容积率在1.0以上； （二）单套建筑面积在140平方米以下； （三）实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格的1.4倍以下。 关于明确土地增值税核定征收有关问题的通知（哈地税发[2009]111号） 从2009年1月1日起至2010年12月31日止，普通住宅标准调整为：“容积率在1.0以上，建筑面积在180平方米以下，价格在当地商品住房平均价格1.5倍以内”。 22、内蒙古自治区规定 关于转发国办发[2005]26号文件的通知（内政办发[2005]11号） 四、制定享受优惠政策的普通住房标准，合理引导住房建设与消费 按照《通知》精神，我区享受优惠政策的普通商品住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。考虑到自治区住房人均建筑面积低于全国平均水平3平方米的实际，允许单套建筑面积和价格标准在上述标准20%的比例内上浮，具体上浮比例由各盟行政公署、市人民政府确定，并于2005年9月15日之前报自治区建设厅、财政厅、地方税务局备案。 关于加强房地产市场监管规范房地产开发与经营活动的通知（内政办发[2022]87号） (七)明确单套普通商品住房标准。住宅小区建筑容积率在1.0以上、建筑面积在144平方米以下(含144平方米)的单套住房为普通商品住房，享受相关优惠政策。 关于发布《内蒙古自治区土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局内蒙古自治区税务局） （二）如何确定普通住宅标准？ 根据《内蒙古自治区人民政府办公厅关于加强房地产市场监管规范房地产开发与经营活动的通知》（内政办发〔2022〕87号）第三条第七项规定，明确单套普通商品住房标准。住宅小区建筑容积率在1.0以上、建筑面积在144平方米以下（含144平方米）的单套住房为普通商品住房，享受相关优惠政策。 23、宁夏自治区规定 关于银川市房地产企业土地增值税清算实施办法的批复（宁地院通[2007]123号） 普通商品住宅标准是: (1)住宅小区的容积率在1.2以上; (2)单套建筑面积在130平米以下; (3)成交价格为兴庆区2934元/平方米以下;金凤区2812元/平方米以下;西夏区1867元/平方米以下。 2005年以后年度在银川市政府公布新的普通商品住宅标准前,暂按照2005年普通商品住宅标准执行。 24、西藏自治区规定 关于明确土地增值税普通标准住宅问题的通知（藏国税函[2005]134号） 在我区未建立集中供暖设施以前住宅小区建筑容积率在0.9以上，单套建筑面积为144平方米以下，实际成交价格穗低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下的住房；在建立集中供暖设施以后住宅小区的建筑容积率控制在1.0以上。那曲地区、阿里地区作为高寒地区，住宅小区建筑容积率源标准控制在0.8以上。 25、江苏省规定 关于调整无锡市非普通住宅认定标准的通知（锡建物业[2022]6号） 为进一步优化前期物业服务项目收费中有关非普通住宅的认定，根据《市政府办公室关于无锡市高品质住区建设的实施意见（试行）》《无锡市物业服务收费管理实施办法》，结合我市实际情况，将调整后的非普通住宅的认定标准通知如下： 1、住宅物业管理区域内建筑容积率在1以下（不含1）或4（含4）以上； 2、同一物业管理区域内，住宅建筑均为低层住宅（指地面以上不超过3层，含3层）或不超过5层（指地面5层，含5层）的多层住宅，且建筑形态为独立式别墅或联体式、叠加式住宅，或地面以上有部分叠加式（指标准层叠加）和平层式混合的，这一区域内的住宅均定义为非普通住宅； 3、同一物业管理区域内，若有不同类型住宅的组团，住宅建筑均为低层住宅（指地面以上不超过3层，含3层）或不超过5层（指地面5层，含5层）的多层住宅，且建筑形态为独立式别墅或联体式、叠加式住宅，或地面以上有部分叠加式（指标准层叠加）和平层式混合的，且该组团与其他组团间有道路、绿化带等明显区分，则该组团内住宅可确定为非普通住宅； 4、土拍时已明确为高品质住宅的物业服务项目。 以上四个标准符合其一即可认定为非普通住宅。 转发《江苏省地方税务局、财政厅、建设厅转发《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》的通知》的通知（泰地税发[2005]88号） 一、关于享受优惠政策的普通住房的界定问题 我市可享受优惠政策的普通住房标准为： 1、住宅小区容积率1.0以上； 2、单套建筑面积144平方米以下； 3、成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍。 26、福建省规定 关于土地增值税普通标准住宅的界定及“三项费用”扣除比例问题的通知（闽财税政[1995]056号） 一、普通标准住宅的界定。除计委立项为高级公寓、别墅、渡假村及非住宅项目之外的其他住宅，按扣除该住宅地价后，每平方米造价超过当地当期普通住宅造价水平50％以上的，为非普通标准住宅。普通标准住宅造价水平由当地税务部门会同房地产主管部门按当地同类同档结构分别确定。 厦门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法（国家税务总局厦门市税务局公告2023年第1号） 普通住宅以厦门市人民政府有关部门发布的标准来认定，非普通住宅包括非普通标准住宅以及商品工业厂房、车位等其他类型房地产。
（二） 单套建筑面积在144平方米(含144平方米)以下；
（三）实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。
其中，住房平均价格以当地市、县政府公布的同期数据为准。
（三）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。（《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条）
（四）对个人销售住房暂免征收土地增值税。（财税〔2008〕137号）
三、增值税
（一）个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
（二）个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
依据：财税〔2016〕36号附件3
四、契税
北京市、上海市、广州市、深圳市之外的地区：
（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
五、印花税
对个人销售或购买住房暂免征收印花税（财税〔2008〕137号）
六、个人所得税
个人转让二手房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。对转让二手房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。（国税发〔2006〕108号）
个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。
（一）上述文件所称“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。
1.个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。
2.个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。
（二）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。
依据：财税字〔1999〕278号和国税发〔2007〕33号
文章来源：小颖言税
