土地出让合同约定违约责任产生的违约金或滞纳金是行政性罚款还是经济性处罚，企业所得税和土地增值税如何处理？

土地出让合同约定违约责任，房地产开发企业因逾期缴纳土地出让金而被加收的违约金（或滞纳金）的性质认定，以及在企业所得税和土地增值税中的处理问题，实务中存在政策理解分歧，需结合法律性质、税务规则及司法实践综合判断。

土地出让合同的签订双方（政府土地部门与企业）是平等民事主体关系。《民法典》第五百八十五条明确规定："当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。"这一条款直接适用于土地出让合同中的违约金约定，表明其民事合同性质。最高人民法院在多起土地出让合同纠纷案件中也认定，土地出让合同虽然具有行政因素，但本质上仍是平等主体之间的民事合同关系。其性质是否属于“行政罚款”，是税务处理的核心争议点：

行政性罚款论：部分观点认为，土地管理部门代表国家行使职权，违约金具有行政处罚性质，依据是《企业所得税法》第十条禁止扣除“罚金、罚款”。

经济性违约金论：主流实践倾向于认定为民事合同违约金，因合同签订遵循平等协商原则，违约金是逾期付款的补偿而非惩罚。最高法司法解释（法释〔2019〕17号）将行政协议中的违约金视为合同责任。

实务结论：更可能被认定为经济性违约金，但需结合合同条款是否体现行政优益权（如按《行政处罚法》标准计算）。

法院判例支持违约金性质

（最高人民法院案例）明确：土地出让合同约定的“滞纳金”实为违约金，具有督促守约和惩罚违约的双重功能，且标准符合国家规定（如日1‰），不可简单类比银行贷款利率调整。违约金需兼顾惩罚性与补偿性，法院可依实际损失调整过高约定，但调整前提是尊重合同约定而非否定其民事属性。

是否允许扣除，取决于违约金定性：

可扣除依据：

若属合同违约金，则属于“与取得收入相关的合理支出”，符合《企业所得税法》第八条扣除条件，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

不可扣除依据：

若视为行政罚款，则依据《企业所得税法》第十条规定，在计算应纳税所得额时，罚金、罚款和被没收财物的损失不得扣除。

不同地区处理规定：

河南省税务局在2021年12月的回复中指出："土地出让金滞纳金属于违反《土地出让合同》产生的违约金，不属于罚金、罚款和被没收财物的损失，可以在企业所得税前扣除。"

浙江省税务局在2020年3月的回复中也确认："土地出让金滞纳金是属于违反合同的违约金，不属于税法第十条规定范围，应该可以税前扣除。"

广州市2025年新出台的《土地出让金违约金计收问题的若干意见》（穗规划资源规字〔2025〕1号）也规定："土地出让合同应当按照国办发〔2006〕100号通知第七点规定，约定土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金。"这进一步证明违约金条款是合同约定的经济性责任，而非行政罚款。

处理建议：

优先争取按“违约金”定性扣除，房地产开发企业应妥善保管土地出让合同、违约金支付凭证等资料，以证明违约金支出的真实性、合理性和相关性。具体需咨询主管税务机关口径，部分地区可能从严按行政罚款处理。

土地增值税的扣除项目包括取得土地使用权支付的金额（含地价款及相关费用），房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金等。而扣除的关键点需确认违约金是否属于“取得土地使用权支付的金额”？

从法律依据看，《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定："取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。"该条款明确列举了可扣除项目，但未明确提及违约金。同时，第八条规定："房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。"同样未提及违约金。

从税务实践看，多地税务机关明确将土地出让金违约金排除在土地增值税扣除项目之外。例如，国家税务总局宁波市税务局2023年公告明确规定："房地产开发企业缴纳的土地出让违约金不得扣除。"宁夏回族自治区2025年2月发布的土地增值税暂行条例实施细则解读也强调："扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是实际发生的，且与取得收入直接相关。"而违约金属于合同违约的额外支出，非取得土地或开发的必要成本，因此不符合扣除条件。

土地出让合同签订双方分别是政府土地部门和企业，双方是平等的合同主体，一方不能按合同约定内容履约，发生的是违约金。由于合同一方主体是政府土地部门，一些不规范的做法将合同中的违约金描述为滞纳金，滞纳金是一种行政处罚，带有强烈的行政管理色彩，而违约金是平等的主体之间的违约补偿。在会计上，逾期付款是履行土地出让合同的直接后果，属于合同履行成本，与土地取得相关，因此，笔者建议在土地增值税前应将该违约金并入土地成本，补缴契税，并纳入扣除。这也与企业所得税处理相匹配。

基于上述分析，房地产开发企业在处理土地出让合同违约金时，应注意以下几点：

首先，应明确区分违约金与罚款的性质。在签订土地出让合同时，应确保违约金条款符合《民法典》的规定，避免将其表述为"罚款""罚金"或“滞纳金”，以免影响税前扣除。同时，应了解《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）对违约金标准的规定，确保合同条款的合法性。

其次，应规范违约金的会计处理和税务凭证。在支付违约金时，应通过"营业外支出"科目核算，并取得合同协议、支付回单或收款方开具的收据作为税前扣除凭证。对于土地增值税清算，应提前规划，将违约金纳入“土地征用及拆迁补偿费”或“开发成本”申报，但需提前与税务机关沟通地方执行口径。

第三，应关注地方政策的最新变化。不同地区对土地出让金违约金的计收和税务处理不同，需提前与当地主管税务机关进行沟通确认。

最后，应加强合同履行管理，避免违约风险。企业应合理规划资金，确保按时缴纳土地出让金，避免因违约而产生额外支出。如果确实无法按时缴纳，应主动与出让方协商，争取延期缴纳或降低违约金比例，减少损失。