土增清算（三）卖房送车位要注意！
案例
某房地产开发公司计划向市场推出买房送车位活动，房子报价200万，车位报价15万。如果买房就送一个车位，请问这样操作有什么法律及税务问题？应该注意什么方面？
问题1：买房送车位有什么需要注意的法律问题？
车位分为产权车位、无产权车位、人防车位等。买房送车位，若送的是产权车位，法律上没有障碍，因为产权车位属于企业的可售商品，你爱送就送呗。但若是送的是“无产权车位”，那就只能送使用权，赠送使用权是否要视同销售不动产处理，后面再分析。若赠送的是“人防车位”就要特别注意了，有些地方明确人防车位不可出售、附赠，比如《江苏省物业管理条例》第六章第六十七条：物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。有类似规定还有安徽、陕西等地。而广州、肇庆等地人防车位可以办产权，跟产权车位没什么区别。所以在制定营销方案时，要先了解清楚当地对车位附赠的相关法律规定。
问题2：买房送车位要不要“视同销售”？
三大税种关于“视同销售”的政策依据：
增值税：《营改增试点实施办法》第十四条规定：“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：
（1）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（2）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（3）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
土增税：《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》规定：纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
企业所得税：《企业所得税法实施条例》规定：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、奖励、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
结论：买房送车位并非视同销售中界定的无偿赠送，而是一种特殊的促销手段。而且拿到车位的前提是买房子，这本质上应该属于“捆绑销售”。
问题3：买房送无产权车位永久使用权是否要按销售不动产交税？
政策依据：《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》所附《销售服务、无形资产、不动产注释》第三条第三款：转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
结论：根据上述政策依据，若赠送车位永久使用权，应按销售不动产缴纳增值税。
但是在土地增值税方面，对于转让永久使用权各地的处理方式有所不同。如浙江、江苏、湖北等地遵循实质重于形式原则，将收入确认为土地增值税应税销售收入，其分摊的成本费用可在土增清算时配比扣除；而贵州、辽宁、海南等地遵循形式重于实质原则，未发生产权转移不确认为土地增值税应税销售收入，其分摊的成本费用亦不可在土增清算时扣除。
问题4：如何正确处理买房送车位相关涉税问题？
正确操作方法：
①住房和车位的价款进行分拆，合同分开签署，发票分开开具。按照住宅和车位各自的价格分开单独开票，提供给业主。
②若车位无法办理产权登记，不需办理备案，也可以在合同里区分住宅和车位两部分价格或对赠送的车位签订补充协议，发票可以在在同一张发票上，分三行列示，第一行住宅，第二行车位，第三行折扣。
以上两种方法，建议尽量采取方法①，因为无论赠送产权车位还是无产权车位都适用。另外在拆分住宅和车位价格时要注意定价合理公允，以免被税局认为价格不公允，而被重新核定价格，调整收入，从而增加税负。
错误操作方法：合同未拆分住房和车位，发票按照分拆价款开具，导致合同与发票不一致。未来给房子办证带来新的困扰。
文章来源：星星财税
