尾盘销售土地增值税这样算,一步算错影响巨大

房地产企业在完成土地增值税清算后，如果仍有剩余房屋继续销售，需要重新计算土地增值税。这个“尾盘销售”过程有一些特殊规则需要注意。

根据国税发【2006】187号文件第八条，清算后销售的房地产，其扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本乘以本次销售面积计算。国家税务总局2021年第9号公告进一步明确，计算单位成本时，分子即“清算申报时或清算审核确定的扣除项目金额”不包括清算时扣除的“与转让房地产有关的税金”。

这是因为，清算后继续销售还会产生新的转让税费，如果分子不扣除清算时的税费，会导致单位成本虚高，影响土地增值税的计算。而其他如开发成本等扣除项目在清算后基本不变。因此，单位成本费用=(清算时扣除项目总金额-清算时扣除的税费)/清算时总已售面积。

在此基础上，尾盘销售的扣除项目金额计算分为两步：

（清算时扣除项目总金额 - 清算时扣除的税费）/ 清算时已售建筑面积 × 尾盘销售建筑面积；

第一步结果 + 尾盘销售相关税费。

尾盘销售的增值额=尾盘销售不含税收入-尾盘销售扣除项目金额。

以M公司G项目为例，截至2023年底情况如图。2024年6月，M公司将剩余10000㎡打包销售，取得不含税收入9600万元，转让税费108.48万元。

尾盘销售应纳土地增值税计算过程如下:

1. 尾盘销售单位成本=(64017-1017)/90000=0.7万元/㎡；

2. 尾盘销售扣除项目金额=0.7×10000+108.48=7108.48万元；

3. 增值额=9600-7108.48=2491.52万元；

4. 增值率=2491.52/7108.48=35.05%；

5. 应纳土地增值税=2491.52×30%=747.46万元。

可见，不扣除清算时税费会导致尾盘销售的增值额和应纳税额减少，与政策相悖。

因此，房企在尾盘销售时要严格按照187号文件和9号公告规定计算，妥善保管清算结论通知书，及时申报，准确计算,规范操作，守法纳税，才能保障企业健康发展。

附：土地增值税税率表 

2022年，在国企压缩改革背景下，某央企为贯彻落实集团公司压缩管理层级、压减法人单位数量的工作要求，决定由母公司H吸收合并全资子公司N，并注销N公司。N公司于2014年底已经完成土地增值税清算工作，且预缴的土地增值税已经全额退回。截止2022年6月，子公司尚有121套滞销的储藏室，原值为950万元，但已全额计提存货跌价准备，账面净值为0元。

在与主管税务局沟通吸收合并过程中关于N公司滞销储藏室转让的税收事宜时，税务局从系统中发现该公司自2018年以来一直有销售不动产增值税申报记录，但并无该公司房地产开发项目信息，亦无土地增值税申报记录。税务局发现该公司存在未申报土地增值税的风险后，立刻发出《税务事项通知书》，要求企业尽快补录房地产开发项目信息并完成尾盘销售的土地增值税申报。

经与N公司有关人员沟通，主管税务局曾于2021年10月对子公司进行纳税风险评估，其中一条风险便是增值税销售不动产计税依据和土地增值税计税依据存在较大差异，可能存在少缴土地增值税的风险。但最后企业的解释是土地增值税清算时为退税，且后期车位销售不会存在较大增值率的情况，故后期尾盘销售也不存在缴纳土地增值税的可能。企业并没有意识到后期尾盘的销售价格可能高于前期销售。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条规定：“在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。”最后，N公司整理了该开发项目信息、土地增值税清算信息、清算后转让房产的销售合同、发票等资料，重新补录房地产开发项目信息并补充申报土地增值税，最终企业按月补充申报了土地增值税，合计补税100余万元，缴纳滞纳金100余万元。经过测算，滞纳金较2021年风险评估时增加了15万左右。就这样，企业就躲过了“初一”的这次风险评估，但却没有躲过“十五”的这次风险评估。

截止到吸收合并时，N公司还剩余121套储藏室未销售。根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第21号）规定：“按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。”由于吸收合并涉及到的双方都属于房地产企业，因此本次吸收合并涉及的房产转让属于征收土地增值税的情形。

关于吸收合并过程中转让房产时土地增值税的计税价格，N公司准备按照评估价格为依据申报土地增值税。经过评估机构采用市场法评估，剩余滞销储藏室的评估价值大概为480万元，仅占资产原值的51%左右。但税务局认为该申报价格过低，不予认可，便委托其他第三方评估机构对剩余储藏室进行评估并出具评估报告。最终税务局委托的评估机构出具的评估价格与企业自行评估的价格相差无几，税务局便认可了企业以评估价格申报土地增值税。

最终，随着剩余121套滞销储藏室转让给母公司，N公司的尾盘全部售完。由于储藏室计税价格远低于其成本，导致所有尾盘的累计销售价格低于扣除项目金额，尾盘销售期间土地增值税应纳税额为0元，税务局又退还了之前补交的100余万元税款，但企业却损失了因未按时申报土地增值税而加收的100余万元滞纳金。

文章来源：房地产财税咨询