房开项目的土地增值税清算如何处理车位车库

一、车位车库分类及对应土地增值税清算处理

（一）有产权车位车库

1.有偿转让：对于建成后有偿转让的有产权车位车库，应计算收入，并准予扣除成本、费用。在江苏，能够办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等）单独转让时，房地产开发企业应按 “其他类型房产” 确认收入并计算成本费用。其对应的成本可以作为开发成本进行 20% 加计扣除。在土增清算时，收取的预收款需预缴增值税、土地增值税。

2.无偿移交（特定情况）：若建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。但如果是无偿移交给其他单位或个人，一般应视同销售处理，计算收入并扣除相应成本。

（二）无产权车位车库

1.非人防无产权车位车库

有偿转让：在多数地区，有偿转让的非人防无产权车位车库，作为 “其他类型房产” 参与土地增值税清算，确认收入、成本。收取的预收款预缴增值税、土地增值税，对应的成本也可以作为开发成本进行20% 加计扣除。不过，不同地区存在差异。例如，浙江规定车位收入要在其他业态之间分摊；江苏规定为单独作为其他类型房产进行清算（其中，无锡规定，清算时间在 2023 年 6 月 1 日之前的项目，无产权车位转让不纳入土增清算范围，不预交土增，收入与成本均不纳入清算范围；2023 年 6 月 1 日之后清算的，则无产权车位需要纳入清算范围，作为 “其他类型房产” 进行清算，同时，需要预缴土增税）；安徽规定为参与清算，确认收入 。

无偿移交或产权归全体业主：当无偿移交政府或者产权属于全体业主时，不计收入，可视同公共配套处理，成本在其他可售业态之间分摊。

2.人防车位车库：一般而言，人防车位车库不单独作为某种业态进行清算，清算时其成本作开发成本，在可售业态中进行分摊，房地产开发商也无转让权限。若房地产开发商销售人防车位的使用权（以签订长期租赁合同的性质进行使用权的转让），需要视同销售不动产缴纳增值税；但由于产权并未发生转移，无需预缴 / 缴纳土地增值税。

二、案例分析

甲房地产企业开发某项目，包含住宅、商业及地下车位。其中地下车位部分，有产权车位 50 个，均已出售；非人防无产权车位 80 个，出售 50 个，剩余 30 个闲置；人防车位100 个，以出租使用权方式经营。在土地增值税清算时：

有产权车位：已售的 50 个有产权车位，收入全额计入 “其他类型房产” 收入，对应成本（包括土地成本、建安成本等）可扣除，并可按规定进行 20% 加计扣除。

非人防无产权车位：出售的 50 个非人防无产权车位，收入计入 “其他类型房产” 收入，按比例分摊成本扣除及加计扣除。闲置的 30 个非人防无产权车位，若符合产权归全体业主或无偿移交政府等条件，成本在其他可售业态（如已售住宅、商业、已售车位等）间分摊；若不符合上述条件，其成本可能无法在本次清算中扣除。

人防车位：由于人防车位无产权转让情况，其建设成本纳入公共配套设施费，在整个项目可售业态（住宅、商业、有产权车位等）中按规定方法分摊扣除，出租人防车位取得的租金收入不涉及土地增值税。

三、温馨提示

（一）房地产企业在进行土地增值税清算时，务必准确区分车位车库的产权性质及处置方式，严格按照当地税收政策规定进行收入确认和成本扣除，避免因错误处理导致税务风险。

（二）各地对于车位车库在土地增值税清算中的政策存在差异，企业需密切关注当地税务机关发布的政策文件及执行口径，及时与主管税务机关沟通，确保清算工作的合规性。

（三）日常财务核算中，应清晰划分车位车库的成本，特别是对于不同类型车位车库的共同成本，要选择合理的分摊方法，并留存相关依据，以备税务机关检查。