实务案例：土地增值税清算中未建房源成本扣除风险防控——以人防车库、菜市场为例的数字化证据链构建
摘要：土地增值税清算中，房源信息的完整性直接决定收入确认和成本分摊的准确性。本文通过某房企因设计合同与房源信息不匹配引发的税务风险案例，剖析“少创建房源”的核心症结，结合数字化管理手段提出系统性解决方案，为房企合规清算提供参考。
关键词：土地增值税、房源信息管理、设计合同、前期工程费
一、项目背景：
项目名称：A项目
立项时间：2017年11月23日（附发改部门批文）
建设周期：2018年2月开工→2022年9月竣工
清算触发条件：2023年4月已售面积占比100%，税务机关于2023年5月10日下达《税务事项通知书》要求清算。
图1:设计合同关键条款
图2：立项批文规划指标
二、税务机关稽查问题实录
核心证据链对比
风险定性：
企业将未实际建造的人防车库、菜市场设计费（属前期工程费）计入扣除项目，涉嫌虚增成本、少计收入。
三、税务风险量化分析
1.成本扣除调减
政策依据：
《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第二十一条
“扣除项目金额应为实际发生的、合法有效的支出，未实际发生的成本不得扣除。”
后果：人防车库/菜市场对应设计费需全额剔除。
2.收入补征风险
若未建车库/菜市场实际转为其他可售面积（如车位）：
隐瞒销售收入 → 补缴土地增值税 + 滞纳金（日万分之五）
政策依据：《税收征收管理法》第三十二条
四、总结归纳：
针对本案例所示，设计合同中所涉及的人防车库、立项批文所涉及菜市场的成本已经计入前期工程费，但这些房源并未出现在房源明细表中，这意味着成本被高估，而收入则可能被低估。在土地增值税清算中，成本与收入之间的差异直接影响增值额和应缴税额。
因此为避免上述情况的发生，企业应：
1、全面审查房源信息： 企业应该彻底审查所有房源的销售和使用情况，确保房源明细表的完整性和准确性，包括未售出房源的相关信息。
2、应当确保成本与收入之间的一致性，避免出现少记收入、多计成本的情形出现。
3、对于所有成本支出，企业应保留所有相关的合法凭证，以便在税务审计时能够证明成本的真实性。
五、数字化视角下的案例深度解析
1. 传统管理缺陷溯源
2.业务补救措施
立即补充政府规划变更批文（如人防工程取消的官方文件），佐证成本合理性；
重新梳理菜市场去向：若改为商业店铺销售，补录收入并调整成本归属。
3.数字化风险防控方案（基于案例）
本案暴露房企“业务-财务-税务”数据断点问题。房企需通过“业务标准化+管理数字化”双轨驱动，打通信息孤岛，从源头防控“少创建房源”引发的税务风险。
数字化工具应用
《土地增值税清算辅助系统》：进行项目数据采集存档，绘制可视化的项目全周期画像，可以快速全面掌握项目概况及疑点方向；通过风险指标与数据模型，智能识别分析潜在风险并指引应对方向，为风险防控与合规优化赋能，提高工作效率的同时，降低征纳双方的合规成本，维护征纳平衡与税法尊严，优化征纳关系。
《智税AI》：配备了专属财税知识库，可以进行实时问题答疑，获取疑难问题解决思路与方法，给出方案级答案；同时还与《土地增值税清算辅助系统》结合，根据项目真实数据进行AI深度分析，快速生成项目土地增值税清算评估报告，前置风险防控，为税务规划提供合规建议。”
扫码获取数字化工具
数字税务知识学习
《数字税务—土地增值税清算数字化实践及案例》书籍：该书由上海国家会计学院数字化税务研究中心课题组牵头编著，全书通过讲方法、讲案例的形式，不仅可以让你掌握清算全流程审核要点与分析方法，还可以学到数字化清算模式，获得更先进的解决土增清算问题的思路与做法。扫码在线购买~
《土地增值税清算审核方法与案例解析》线上实战课程：针对清算审核的收入、成本、费用、税金等重点环节进行方法剖析与案例精讲，并对通过技术手段进行审核分析的数字化清算模式进行系统讲解，现在扫码订阅赠送上述书籍！
ps：现在扫码订阅赠送上述数字税务书籍！
