以房产捐赠与赠与纳税有什么区别？

赠与是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人、受赠人表示接受的一种行为，受赠人可以是任何自然人、法人或者其他组织。捐赠虽是赠与行为的一种，但由于是“捐”赠，其与一般赠与行为有所不同，其是一种特殊赠与行为。捐赠区分“慈善捐赠”和“公益性捐赠”。“公益性捐赠”的法律依据为《中华人民共和国公益事业捐赠法》；“慈善捐赠”的法律依据为《中华人民共和国慈善法》；慈善捐赠的目的,用于慈善;公益事业捐赠的目的,用于公益事业。在税收方面，捐赠一般可以依法享受税收等方面的优惠政策，而一般民事赠与一般不享受税收等方面的优惠政策。本文就单位或个人以房产捐赠与赠与在有关税收政策的区别分析如下：

 一、增值税方面。

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定：“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：……(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外”。“赠与”（包括慈善捐赠和公益性捐赠）也属于无偿转让的一种情形，“公益事业”捐赠和用于“慈善”捐赠虽然都是自愿无偿的捐赠财产，但是二者是有明确区别的：一是捐赠目的不同，慈善捐赠的目的，用于慈善；公益事业捐赠的目的，用于公益事业。二是受赠的对象不同，慈善捐赠，受赠对象可以是慈善组织，也可以受益人；公益事业捐赠，受赠的对象是公益性社会团体和公益性非营利的事业单位，在发生自然灾害时或者境外捐赠人有要求时，受赠对象也可以是县级以上人民政府及其部门。虽然现行政策中，企业所得税和个人所得税将“慈善”捐赠和“公益事业”享受了相同税收政策，但在增值税上并未进行明确，因此，单位或个人以房产“用于公益事业”捐赠，在增值税上不视同销售，非用于“公益事业”捐赠的捐赠应当视同销售。注意：“用于公益事业”捐赠是否必须通过公益性社会组织或者县级（含县级）以上人民政府及其组成部门和直属机构，在增值税上并未进行明确。

税收优惠：“涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权”免征增值税。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

二、土地增值税方面。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。另据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）文件第四条规定，细则所称的“赠与”是指如下情况：房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。因此，单位或个人以赠与方式无偿转让房地产的行为是否缴纳土地增值税应当区分情况：个人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不属于土地增值税征税范围；单位或个人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。

三、企业所得税方面。

首先，企业以房产赠与应“视同销售”。《企业所得税法实施条例》第二十五条规定：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。因此，在企业所得税上，企业不论是捐赠还是一般赠与，均应当以房产的公允价值确认收入，确认资产转让所得。但对企业捐赠的房产，同时要以公允价值确认捐赠支出。

其次，在捐赠支出的税前扣除上，《中华人民共和国慈善法》第八十条规定，自然人、法人和其他组织捐赠财产用于慈善活动的，依法享受税收优惠。企业慈善捐赠支出超过法律规定的准予在计算企业所得税应纳税所得额时当年扣除的部分，允许结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除。《中华人民共和国企业所得税法》第九条规定，企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十一条规定，企业所得税法第九条所称公益性捐赠，是指企业通过公益性社会团体或者县级以上人民政府及其部门，用于《中华人民共和国公益事业捐赠法》规定的公益事业的捐赠。结合实施条例来看，企业所得税法所称的公益性捐赠用于公益事业捐赠法规定的公益事业活动。但《财政部 税务总局关于公益性捐赠支出企业所得税税前结转扣除有关政策的通知》（财税〔2018〕15号）已明确：企业通过公益性社会组织或者县级（含县级）以上人民政府及其组成部门和直属机构，用于慈善活动、公益事业的捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除；超过年度利润总额12%的部分，准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除。所称公益性社会组织，应当依法取得公益性捐赠税前扣除资格。因此，根据现行企业所得税规定，慈善捐赠也享有公益性捐赠同等税前扣除优惠政策。

 四、个人所得税方面。

首先，个人以房产公益性捐赠，发生了产权转移，是否应当“视同销售”缴纳“财产转让所得”个人所得税？《个人所得税法》及其实施条例，都没有发现任何“视同销售”的规定。虽然发生了财产转让行为，此时个人究竟有没有取得所得呢？对于什么是所得？根据《个人所得税法实施条例》第十条规定：个人取得的应纳税所得，包括现金、实物和有价证券。所得为实物的，应当按照取得的凭证上所注明的价格计算应纳税所得额；无凭证的实物或者凭证上所注明的价格明显偏低的，由主管税务机关参照当地的市场价格核定应纳税所得额。所得为有价证券的，由主管税务机关根据票面价格和市场价格核定应纳税所得额。个人将房产捐赠给公益社会团体，个人根本没有取得《个人所得税法实施条例》第十条中的任何一种类型的所得，既然没有取得所得，何来对于股权捐赠按财产转让所得缴纳个人所得税一说。同时，既然《个人所得税法》及其实施条例也没有对于个人用财产捐赠需要视同销售的规定，也就更没有理由来征收个人所得税。

其次，个人公益捐赠或慈善捐赠如何税前扣除？根据《中华人民共和国个人所得税法》第六条规定，个人将其所得对教育、扶贫、济困等公益慈善事业进行捐赠，捐赠额未超过纳税人申报的应纳税所得额百分之三十的部分，可以从其应纳税所得额中扣除；国务院规定对公益慈善事业捐赠实行全额税前扣除的，从其规定。根据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第十九条规定：“个人所得税法第六条第三款所称个人将其所得对教育、扶贫、济困等公益慈善事业进行捐赠，是指个人将其所得通过中国境内的公益性社会组织、国家机关向教育、扶贫、济困等公益慈善事业的捐赠；所称应纳税所得额，是指计算扣除捐赠额之前的应纳税所得额。”因此，个人捐赠，不论是慈善性捐赠还是公益性捐赠，都可以依法个人所得税税前扣除。

其三，个人以房产公益捐赠或慈善捐赠如何确认捐赠扣除基数？根据《财政部 税务总局关于公益慈善事业捐赠个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2019年第99号)规定第二条规定：“捐赠股权、房产的，按照个人持有股权、房产的财产原值”确定公益捐赠支出金额。以房产原值确认捐赠支出有两层意思：一是以房产捐赠不计算所捐赠房产的“财产转让所得”个人所得税。二是正因为以房产捐赠不计算财产转让所得个人所得税，所以，捐赠支出应当按照捐赠房产原值(而非公允价值)确认公益性捐赠支出。

其四，个人接受捐赠的房屋是否缴纳个人所得税？《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部 税务总局公告2019年第74号）第二条规定：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。但对符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。

四、印花税方面。

根据印花税法，土地使用权，房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据(不包括土地承包经营权和土地经营权转移)按产权转移书据项目征收印花税，其中转让包括买卖(出售)、继承、赠与、互换、分割。因此，赠与房地产而签订的房屋所有权转让书据也应按规定缴纳印花税。产权转移书据未列明金额，且无实际结算金额的，按照书立产权转移书据时的市场价格确定；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照国家有关规定确定。

印花税对捐赠行为的优惠政策主要有五个方面：一是财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据免征印花税；二是财产所有人将财产(物品)捐赠给第29届奥运会组委会所书立的产权转移书据免征应缴纳的印花税；三是对财产所有人将财产捐赠给上海世博局所书立的产权转移书据，免征财产所有人和上海世博局应缴纳的印花税；四是为鼓励社会各界支持汶川、玉树、舟曲灾后恢复重建，对财产所有人将财产(物品)直接捐赠或通过公益性社会团体、县级以上人民政府及其部门捐赠给灾区或受灾居民所书立的产权转移书据，免征印花税；五是对增值税小规模纳税人(包括自然人)可以在50%的税额幅度内减征印花税。

五、契税方面。

根据《中华人民共和国契税法》规定，契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。转移土地、房屋权属包括土地使用权赠与、房屋赠与。土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。但契税法同时规定：国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施免征契税;非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助免征契税。

文章来源：钟燕 中汇武汉税务师事务所十堰所