一次拿地，分次开发，怎么计算土地的销项抵减？

问：我公司为江苏的房地产开发企业，为一般纳税人，2025年新拍了一块土地，因资金问题，决定分期开发，请问，应该怎么计算土地款的销项抵减？

答：首先你公司要符合当地税务部门认可的分期开发的条件，然后根据国家税务总局公告2016年第18号的规定中的计算公司计算土地款的抵减额。

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)

第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积，房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积

对于增值税中“一次拿地，分期开发”，可抵减的土地价款怎么确定，财政部和国家税务总局并没有明确的文件规定，只是湖北省国家税务总局在《营改增政策执行口径第一辑》中明确了如下的计算方式：

已开发项目所对应的土地出让金和拆迁补偿款＝（土地出让金＋拆迁补偿款）x（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）;

开发企业可以参照使用，建议在按此方式计算当期允许抵扣的土地额时，和项目所在地的税务机关进行充分沟通。

政策依据：《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》国家税务总局公告2016年第18号     

第二章一般纳税人征收管理

第一节销售额

第四条房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)

第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

湖北省国家税务局《湖北省营改增问题集》

第29问：

“房地产开发企业中的一般纳税人一次购地、分期开发的，其支付的土地价款如何分摊？”

解答：房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按以下顺序计算当期允许扣除分摊的土地价款：(1）首先，计算出已开发项目所对应的土地出让金和拆迁补偿款，已开发项目所对应的土地出让金和拆迁补偿款＝（土地出让金＋拆迁补偿款）x（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）;

(2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款：当期允许扣除的土地价款＝已开发项目所对应的土地出让金和拆迁补偿款x（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积），当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积；

(3）按上述公式计算出的允许扣除的土地价款要按项目进行清算，且其总额不得超过支付的土地出让金和拆迁补偿款总额；

(4）从政府部门取得的土地出让金和拆迁补偿款的返还，可不从支付的土地价款中扣除。

文章来源：夏语 千行-YFC3652