土地增值税清算实务案例：改善性住房交易 涉及哪些税费？
摘要：当一套房子不再满足家庭的需求，许多购房者会考虑购置更大的居所，以改善居住条件。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的第二套住房。那么，二套房涉及哪些税费呢？普通住宅与非普通住宅有什么政策上的区别？下面我们通过一个简单的案例与大家一起交流探讨。
关键词：“二套房”“契税”“个人所得税”
案例概要：
甲先生和乙女士是一对夫妻，在济南市市中心拥有一套自住房。为改善住房条件，甲先生和乙女士计划在济南市购买第二套房产作为改善性住房。2023年10月，他们看中了丙先生的一套住房（属普通住宅），该房产于2017年5月购置，为丙先生的家庭唯一生活用房，面积为120平方米，现市值为300万元。甲先生和乙女士与丙先生就该房产的买卖达成一致，双方最终以300万元的价格成交（房价不含增值税）。
试分析上述案例所涉及的税费。
案例解析：
1、增值税
根据财税[2016]36号文件规定，个人将购买2年（含）以上的普通住房对外销售的，免征增值税。在案例中，丙先生持有该房产已超过2年，因此本案例中出卖方丙先生无需缴纳增值税。（政策具体情况见下表）
2、契税
根据财税[2016]23号文件规定，个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。在案例中，该房屋产权面积为120平方米，应按照2%的税率缴纳契税，甲乙应缴纳的契税=300万元×2%=6万元。具体税率的适用还需参照当地政策规定。（相关契税税率如下表所示）
3、个人所得税
根据国税发[2006]108号文件规定，如果个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。在案例中，由于交易的房产为普通住宅，且符合“满五唯一”，故出卖方丙先生无需缴纳个人所得税。（政策具体情况见下表）
如果甲先生和乙女士在购买第二套房后的短期内（一般指2年内）出售自己名下的首套房产，且无法证明卖出的房产是唯一自住的，那么在出售时需要按照上表缴纳个人所得税。
4、土地增值税
根据财税[2008]137号文件规定，个人销售住房暂免征收土地增值税。此案例符合文件规定的免税政策，故出卖方丙先生无需缴纳土地增值税。
5、印花税
根据财税[2008]137号文件规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。此案例符合文件规定的免税政策，故买卖双方均无需缴纳印花税。
总结归纳：
通过分析，我们得知：在上述案例中，购买方甲先生和乙女士需要缴纳契税6万元；而出卖方丙先生因符合条件而享受了增值税、个人所得税、土地增值税和印花税的免税政策。除以上税种外，交易双方还需承担交易服务费、产权转移登记费等其他费用，这些费用标准根据当地实际情况而定。
在上述政策中，我们可以看到，相较于非普通住宅来说，普通住宅在税费缴纳方面会享受到一定的优惠政策。然而，在最近发布的《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》中提到：“允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”，这意味着在不久的未来，非普通住宅将会享受到与普通住宅同样的税收优惠，有助于减轻消费者的购房负担，鼓励改善性住房需求，促进房地产市场的健康稳定发展。
政策依据：
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件三第五条
《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）第一条第（二）款
《中华人民共和国个人所得税法》第三条第三款
《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）第五条
《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发[2007]33号）第三条
《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）第二条、第三条（依据财政部税务总局公告2022年第23号，2022年7月1日起《印花税法》实施后，第二条涉及的印花税优惠规定继续执行）
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