【河南省税务局】房地产企业土地使用税

我公司是房地产企业，已经销售了一部分住房，是不是可以根据建筑面积减少的比例来减少土地使用税

河南省税务局2020-10-26

您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

 一、根据《河南省地方税务局关于印发<河南省地方税务局房地产开发企业城镇土地使用税征收管理办法>的通知》(豫地税发〔2006〕第84号) 规定，第五条 房地产开发企业城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的应税土地面积。应税土地面积以每平方米为计算单位。纳税人实际占用的土地面积，按下列办法确定：(一)持有县以上政府部门核发的土地使用证书的，以土地证书确认的土地面积为准;(二)纳税人没有政府部门核发土地使用证书的，以省政府确定的土地测量单位测定的土地面积为准;(三)纳税人没有政府部门核发土地使用证书又未进行土地测定的，由纳税人据实申报土地面积，待土地使用证书核发后再作纳税调整。……第七条  房地产开发企业城镇土地使用税纳税人，开发商品房已经销售的，应自房屋交付使用之次月，按照交付使用商品房屋的建筑面积所应分摊的土地面积相应调减应税土地面积。房屋交付使用，是指房地产开发企业按照售房合同的规定，将房屋已销售给购房人且购房人已办理了房屋土地使用权证或者房屋产权证，房屋所占有的土地已发生实际转移的行为。对购房人非个人原因无法及时取得土地使用权证或房屋产权证的，只要房地产开发企业按照销售合同的规定，已将房屋销售发票全额开付给购房人且购房人的购房款项已全部结清，或者已将房屋的钥匙交付给购房人，经主管地方税务机关审查同意后，也可视同为房屋已交付使用。第八条  房地产开发企业应纳城镇土地使用税计算公式为：应纳城镇土地使用税=开发初期应税土地总面积×城镇土地使用税单位税额标准×(1-累计售出房屋建筑面积/房屋建筑总面积)÷缴纳期限；累计售出房屋建筑面积，是指按照本办法交付使用的规定，已经售出房屋的建筑面积之和。……第十条 房地产开发企业城镇土地使用税纳税人，应按土地所在地主管地税机关确定的纳税期限进行纳税申报。并提交如下申报资料：(一)开发项目立项，中、投标文书资料。(二)开发项目应税面积证明材料。(三)开发房屋的总建筑面积、总套数及房屋分布资料。(四)商品房销售情况及证明材料。(五)税务机关要求报送的其他资料。

二、根据《财政部　国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题。以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

三、根据《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》（国税发〔2004〕100号）规定，二、……除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。……”

因此，房地产开发企业需要按照实际占用的应税土地面积在规定的纳税义务发生时间缴纳城镇土地使用税。开发商品房已经销售的，应自房屋交付使用之次月，按照交付使用商品房屋的建筑面积所应分摊的土地面积相应调减应税土地面积。 

文章来源：每日税语