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土增法规专题20231116
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[沪地税地[1997]25号]
关于土地增值税若干具体征收问题的规定
1997-03-28
文章摘要
一、关于土地增值税计税依据问题土地增值税的计税单位,是以纳税人房地产开发的成本核算中最基本的核算项目或核算对象为单位计算,也就是计税单位要与成本核算的最基本的核算项目相一致。具体可解释为房地产开发纳税人在某一项目核算上的单位与计税时的单位基本一致。
所谓基本一致是指在成本费用核算中,按房地产开发企业财务会计制度规定的方法核算,作为土地增值税主要扣除项目金额的依据,但对其中三项费用的扣除(销售费用、管理费用、财务费用)是按沪地税地[1995]36号文(见《企业财税法规选编》第13册第1059页)第一款的规定核算的。需要明确,开发企业的管理费用中支付的非销售税金(房产税、车船使用税、土地使用税、印花税)已包括在整个三项费用核算中,故不能重复列进扣项目金额。
土地增值税计税依据的确定,是以纳税人转让房地产的每一计税项目所取得的转让收入减去规定的扣除项目金额后的余额,再确定增值比率,依照适用税率计算应纳税额。纳税人在工程项目竣工结算前转让房地产一次或分次取得收入,应按土地增值税预征的规定实行预征,待项目竣工办理结算时按每一计税项目进行清算。
所谓每一计税项目是指每一笔房地产转让业务或签订的每一份房地产转让合同,即纳税人在发生部份或分次的房地产转让时的具体计算须与销售对象相一致。
无论是房地产开发企业或非房地产开发企业转让房地产应纳土地增值税的增值额计算都是以每一计税项目为单位的。
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[南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答]
南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答
文章摘要
三、清算单位确定问题
6、房地产开发企业有一项建设工程,在工程项目登记备案时,没有进行分期项目的备案,但是,企业自行划分了项目分期建设,在做土地增值税清算时,是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行汇算?
答:根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的规定,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。
因此,在土地增值税清算时,不能以企业自行划分的工程建设项目为单位进行清算。
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[重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告]
关于土地增值税若干政策执行问题的公告
文章摘要
一、房地产项目清算有关规定
(一)清算单位及分类
房地产开发以规划主管部门建设工程规划项目为土地增值税清算单位,工程规划分期的,以分期为清算单位。
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关于《山东省地方税务局关于发布〈山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法(试行)〉的公告》的解读
文章摘要
九、清算单位如何确认
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定:“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”。国税发〔2006〕187号文件第一条规定:“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额”。为方便基层操作,办法第二十七条对清算单位进行了明确,即原则上以发展和改革部门下发的《立项批复书》、规划部门颁发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》等为依据确认清算项目。
对在同一个项目中,既建造普通标准住宅又建造其它类型房地产的,无论是否享受普通标准住宅优惠政策,均应按规定分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。
具体清算类型划分由各市地方税务局视情统一确定,报山东省地方税务局备案。
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[常州地税法规处土地增值税清算政策解读]
常州地税法规处土地增值税清算政策解读
文章摘要
一、关于土地增值税清算单位问题
土地增值税以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位进行清算。具体清算单位原则上由主管税务机关以政府规划部门颁发的《建设用地规划许可证》确认的项目来确定,属于分期开发的项目,参照政府相关部门颁发的《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房(销售)预售许可证》及竣工验收交付、预售资金回笼情况确定。原则上对于不属于“同期规划、同期施工、同期交付”的房地产项目,应分期进行清算。