试论房地产企业税务风险管控

随着我国市场经济的不断发展，我国房地产企业得到了快速的发展。但是，随着我国税制改革的不断深入，特别是“营改增”全面实施之后，房地产企业在生产经营过程中遇到的税务风险越来越大，这些税务风险严重影响到了房地产企业经营效益的提高，因此，房地产企业需要采用一些措施来管控税务风险。本文从房地产企业面临的主要税务风险出发，以S企业为例分析了房地产企业税务风险管控工作中存在的问题，并提出了几点房地产企业加强税务风险管控的建议，目的在于通过有效的管控来降低税务风险，提升房地产企业防御税务风险的能力，促进我国房地产企业得到健康稳定的发展。

房地产企业在生产经营过程中面临的主要税务风险有以下几个方面：

首先，房地产企业在从取得土地、立项，到设计产品方案开始就会面临一些税务风险，例如在选择取得土地方式方面，我国在全面实施“营改增”之后，如果企业不能按照规定取得有效的票据，就会导致房地产企业面临不能抵扣增值税进项税额的风险。

其次，在生产经营过程中，如果房地产企业不能准确地核算成本、收入，就会导致多计成本、少计收入的问题发生，或是成本核算与税法规定之间存在着较大的差异，加大了税务机关对其进行税务调整的财务风险，给房地产企业带来例如缴纳罚款、滞纳金等不必要的损失。

再次，房地产企业属于我国国民经济中的支柱性企业，需要融资的资金也较大，产业链条也较长，可以带动一些上下游的相关产业。一些上游建筑企业属于挂靠性质的，因此在管理上并不是比较规范，这就会严重影响发票取得的真实性，加大了房地产企业的涉税风险。

最后，房地产企业在销售过程中也会面临较大的税务风险，例如确定销售价格会对整个楼盘的销售产生直接的影响，并且与清算土地增值税的金额有着密切的关系，一些房地产企业会采用“以房抵债”、“易物换物”等视同销售的方式，来对收入进行确认和缴纳税款，这就会加大房地产企业偷税的税务风险。

一、房地产企业税务风险管控中的问题——以S企业为例

（一）S企业简介

S房地产企业注册资本3亿元人民币，员工3000余人。经过18年的发展，已形成房地产为主导产业，集酒店、房地产经营、商业管理、物业管理、金融管理为一体的产业链。截至目前，资产规模超过230亿元，开发面积逾690万平方米，年销售额逾50亿元，拥有房地产开发一级资质，系中国房地产业协会常务理事单位，中国房地产百强企业。S房地产企业力求通过五年的砥砺磨练，实现“高品质、高增长、高回报、低负债”四个运营目标，并成为一家以住宅开发为主，涵盖文化旅游，大健康产业及酒店运营、商业运营，物业管理为一体的健康、良性、有价值创造的综合性国内知名中型企业集团。

（二）S企业房地产企业税务风险管控的问题

S房地产企业税务风险管控存在着以下问题：

（1）涉税信息沟通不够顺畅。在实行企业未来发展和战略方面，应该充分的结合现有的相关税务信息，这样才能保证企业的发展与现有税务规定相一致，企业既要做好内部的税务管理工作，也要及时搜集相关税务信息，与税务机关进行交流和沟通，在企业内部做好普及税务知识的工作。但是S房地产企业并没有在宣传税务知识方面投入较大的力度，很多员工并不重视税务风险，与税务部门缺乏及时的沟通与交流，这就不能在第一时间了解最新的税务政策，这就加大了S房地产企业的税务风险。

（2）监察税务风险的力度不够。随着税务风险种类的不断增多，现阶段虽然S房地产企业已经对税务监察环节进行了重新的规划，建立了内部控制风险小组，但是并没有实现对税务风险的全面监察。目前S房地产企业对监察税务风险的流程主要是：下设子公司首先对本公司的涉税事项进行自我评估，在完成评估之后递交给上级部门进行审计，然后房地产企业的内部控制小组对税务风险进行归纳和总结，虽然以上的监察机制比较详细，但是却没有得到有效的落实和执行，监察税务风险的流程形式化比较严重。

（3）税务筹划工作不到位。首先，S房地产公司将主要的精力放在了税务的申报和缴纳上，并没有重视对税务风险的防范和预防上，税务风险评估机制也不够健全，不能灵活的应对可能出现的税务风险。

其次，在S房地产企业内部税务管理部门的地位并不是很高，房地产企业的税收工作可以说是生产经营中比较重要的一环，然而S房地产企业仅仅在财务部门下设立了税务管理部门，工作上受到财务部门的制约，严重影响到税务部门职能作用的发挥。同时S房地产企业税务部门的工作内容也比较单一化，不能全面地完成税务筹划、评估税务风险等工作，与税务机关也缺乏及时的沟通，因此也就不能制定出行之有效的规避税务风险政策。

再次，管控税务风险人员素质水平有待提高。管控税务风险的效果与管控人员的素质水平有直接的关系，只有高素质的管控税务风险人员才能够认真的完成防范风险的工作。然而S房地产企业中研究生学历的比例仅仅为10%，本科以及专科学历的员工比例为75%，其中财务和税务岗位员工基本是专科学历，因此可以看出企业内部税务人员素质水平还不是很高，这就严重影响到了管控税务风险的效率水平。

最后，税务筹划制度不严谨。S房地产企业在进行税务筹划工作过程中，对一些税法条款和规定并不是很了解，忽略了一些最新变化的税法部分，因此也就导致税收筹划工作操作不当的问题出现，提高了企业的相关税费。例如S房地产企业在全面实施“营改增”之后，并没有及时了解最新的税收政策变化，依然按照原来的税务筹划方案进行工作，这就给该企业带来了较大的税务风险。

二、房地产企业加强税务风险管控的建议

（一）建立完善的涉税信息沟通机制

一方面房地产企业要建立起良好的内部沟通机制。房地产企业可以在内部建立起经理级的主管机构，对公司的总经理负责，在实际工作中要以税务风险为主要工作内容，为上下级之间进行信息交流提供必要的支持。同时房地产企业的管理者也要认识到税务工作不仅仅需要内部税务部门来完成，更需要财务部门、法律部门、生产营销部门的支持，因此也要重视税务部门与其他部门之间的沟通与交流，这样才能建立起一个顺畅的内部涉税信息沟通机制。

另一方面房地产企业要建立起完善的外部沟通机制。房地产企业需要与国家税务机关做好沟通和交流工作，这样可以及时掌握最新的税务政策，可以为企业营造出一个良好的税务环境，为进行合理税务筹划提供支持。通过与税务机关的沟通可以帮助房地产企业解答一些税务难题，对税务工作起到了指导性的作用，保证了房地产企业税务工作的合理、合法性。

（二）制定税务监察与审计制度

监察对于管控税务风险来说是比较重要的，因此房地产企业需要对税务风险工作进行全面的监督，对防范风险工作要进行客观的评价和有效的落实，在监察过程中如果发现问题要及时地上报管理层，可以在审计部和董事会的领导下定期地对涉税事项进行监督和检查，同时各个部门也要积极的配合税务监察和审计工作。房地产企业也可以聘请外部机构来对税务工作进行审计，一般来说外部审计机构的独立性较强，如果发现税务风险，就会及时地发出预警，降低房地产企业税务风险发生的概率。

（三）合理的开展税务筹划工作

科学合理的税务筹划工作可以有效地降低税务风险，因此房地产企业可以从以下几方面做好税务筹划工作：

首先，利用税率上的差异。一般来说材料物资的税率为13%，但是建筑业适用的是9%的税率，因此房地产企业可以合理地利用这些税率上的差异，努力争取一些合法的税额抵扣。

其次，适当地进行项目外包。如果房地产企业的进项税额不能在一些项目上进行抵扣，就可以适当的将一些项目进行外包，这样就可以实现转移税负的目的，在一定程度上来缓解税负。

再次，借助时间上的差异。尽早取得进项税发票或合理延迟开具销售发票，都可以实现及时抵扣和延迟缴税的目的。

三、结语

综上所述，房地产企业在生产经营过程中会遇到不同的税务风险，因此房地产企业的管理者要通过强有力的税务管控方式来降低税务风险，这样才能降低税务风险所带来的不必要损失，保证房地产企业的税务筹划工作在合法、合理的环境下顺利进行。

文章来源：《纳税》2019年第14期