房地产行业借款统借统还的操作步骤和注意事项

房地产行业为筹措资金能得到更多授信和更低的利率，经常采用统借统还，那么什么 是“统借统还”呢？“统借统还”合理避税的重点在哪里？都要缴纳哪些税？下面我们从集团概念、统借统还概念、相关税法规定、实务操作重点和案例来说明下问题。

第一，统借统还的其中一个主体是“集团”，我们来看下工商局关于集团的概念。

《企业集团登记管理暂行规定》—工商企字[1998]第59号（颁布时间：1998-4-6发文单位：国家工商行政管理局）第三条规定：企业集团是指以资本为主要联结纽带的母子公司为主体，以集团章程为共同行为规范的母公司、子公司、参股公司及其他成员企业或机构共同组成的具有一定规模的企业法人联合体。企业集团不具有企业法人资格。1、企业集团的母公司注册资本在5000万元人民币以上，并至少拥有5家子公司；2、母公司和其子公司的注册资本总和在1亿元人民币以上；3、集团成员单位均具有法人资格。

集团章程应当注明：企业集团成员之间的生产经营联合、协作方式；企业集团章程应当由全体成员签署或者认可。

第二，财政部和国家税务总局关于统借统还的2个法规是：财税〔2016〕36号）和国税发〔2002〕13号文。

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定,统借统还业务，是指：（1）企业集团或者企业集团中的核心企业向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位，下同），并向下属单位收取用于归还金融机构或债券购买方本息的业务。（2）企业集团向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，由集团所属财务公司与企业集团或者集团内下属单位签订统借统还贷款合同并分拨资金，并向企业集团或者集团内下属单位收取本息，再转付企业集团，由企业集团统一归还金融机构或债券购买方的业务。统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息。统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。

《国家税务总局关于贷款业务征收营业税问题的通知》（注释：条款失效，第二条失效。参见：《国家税务总局关于公布废止的营业税规范性文件目录的通知》，国税发〔2009〕29号。）

    近接部分地区和单位反映，要求对非金融机构统借统还贷款业务和银行委托贷款业务征收营业税等有关问题给予明确。经研究，现通知如下：

    一、关于非金融机构统借统还贷款业务征税问题

    企业集团或集团内的核心企业（以下简称企业集团）委托企业集团所属财务公司代理统借统还贷款业务，从财务公司取得的用于归还金融机构的利息不征收营业税；财务公司承担此项统借统还委托贷款业务，从贷款企业收取贷款利息不代扣代缴营业税。

    以上所称企业集团委托企业集团所属财务公司代理统借统还业务，是指企业集团从金融机构取得统借统还贷款后，由集团所属财务公司与企业集团或集团内下属企业签订统借统还贷款合同并分拨借款，按支付给金融机构的借款利率向企业集团或集团内下属企业收取用于归还金融机构借款的利息，再转付企业集团，由企业集团统一归还金融机构的业务。

    二、关于金融企业承办委托贷款业务纳税义务发生时间问题

    金融企业承办委托贷款业务营业税的扣缴义务发生时间，为受托发放贷款的金融机构代委托人收讫贷款利息的当天。（失效）

第三，实务操作重点：

1、统借统还的两种类型

根据统借方的不同，36号文的附件三《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》明确了统借统还的两种类型：

（1）集团或集团内核心企业作为统借方

企业集团或企业集团中的核心企业，向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并向下属单位收取用于归还金融机构或债券购买方本息的业务。

（2）集团所属财务公司作为统借方

企业集团向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，由集团所属财务公司与企业集团或集团内下属单位签署统借统还贷款合同并分拨资金，向企业集团或集团内下属单位收取本息，再转付企业集团，由企业集团统一归还金融机构或债券购买方。

2、统借统还利息免征增值税

统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或集团内下属单位收入的利息，可以免征增值税。

    统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。

 3、统借统还免税政策的要点

根据统借统还政策的规定，享受统借统还免税政策，需要满足以下条件：

（1）统借方的限定

统借方限于企业集团、集团内核心企业、集团所属财务公司。一般来讲，统借方只有一个。

（2）用款方的限定

如果统借方是集团或集团核心企业，用款方必须是下属单位。

 如果统借方是集团内财务公司，用款方包括集团或集团下属企业。

（3）资金来源的限定

资金来源必须是金融机构借款，或发行债券募集。

（4）利率的限定

统借方收取的利息，不得高于支付的利息。

第四，案例分析：

1、两类统借方的案例分析 

根据上述规定，我们分析两类统借方的案例，能否适用免税待遇。

（1）统借方---集团公司

问：假定集团公司A公司，将来自金融机构或发债券募集的资金分拨给下属二级公司B公司，B公司又将资金分拨给下属三级公司C公司。都没有加息。B公司自C公司收取的利息是否可以免税？

答：因为B公司资金来源是来自集团的A公司，因此，严格来讲，B公司不得享受免税政策。

问：如果A公司将资金直接分拨给C公司，不加息，是否可以享受免税待遇？

答：可以。因为法规没有限定下属单位必须是直接持股的下属单位。

（2）统借方---财务公司

集团A公司，财务公司B公司，集团A公司直接下属公司C公司、D公司。C公司直接下属E公司，D公司直接下属F公司。

根据目前的规定，B公司将资金借给A、B、C、D、E、F，只要不加息，都可以享受免税待遇。

2、利息案例：

利息是否可以适用“加权平均计算法”？

问：集团Ａ公司可能同时有两笔借款，利率分别是10%，12%，然后把两笔借款混在一起，贷给下属企业，根据两笔贷款的平均利率水平，比如11%，向下属企业收取利息，是不是可以说没有加息，可以免税？

答：不可以，风险极大。因为，11%的利率高于10%的利率了，可以说是加息，不符合优惠条件。

3、案例四：

问：某房产公司的一股东为绿化工程公司（控股12%），绿化公司向银行贷款4000万元，为期2年，年利率5%，年末一次性付息，第二年连本带利一次性付清。绿化公司将4000万转借给该房产公司用于房地产开发，利息由房产公司支付。请问该部分利息是否需要纳税？如果看成一个简单的关联企业间借款，那肯定要缴税了。是不是可以补签个统借统还的协议，作为集团核心企业的统借统还来处理呢？统借统还非要由财务公司来操作吗？在金融机构证明显示的借款用途与实际用途不同而又没有财务公司参与的情况下，该如何处理两公司间支付的利息能够达到避税的目的？

答：统借统还，限于集团企业，不是关联企业。集团在工商局的注册时间、下属公司在集团章程上签字认可的备案要早于贷款合同时间。金融机构证明显示的借款用途与实际用途不同而又没有财务公司参与的情况下，这笔借款只能算是关联方借款，房地产开发公司支付给绿化公司的利息4000*5%*2=400万，绿化公司应按全额计入收入缴纳增值税。此笔业务在事前没有做税务筹划，已经不能再补充协议。

第五，享受统借统还优惠应注意的问题

为充分享受统借统还增值税免税政策，建议注意以下问题：

1、流程设计完美 

由于统借方只有一个，因此，流程设计很重要，必须是统借方直接与借款方签署合同。与银行的借款合同最好注明资金流向和使用贷款的下属公司名称，如果是房地产行业，合同中注明房地产开发项目名称最好。

2、合同签署时间对应及时 

不加息，是一个硬条件。为体现满足这一条件，最好是自某金融机构借一笔资金，就与下属公司签署统借统还协议。不能把来自不同金融机构的和不同利率的资金混在一起，再与下属公司签署合同和协议。不要图省事，影响自己享受优惠。集团内涉及统借统还企业之间的关系可以是母子、子母，但必须要签订《统借统还协议》；

3、合同条款明确

在合同条款中，必须明确以下问题：

一是资金来源，是来自金融机构借款，还是发债募集。

二是利率水平，明确自己支付利息的利率水平，向下属单位收取的利率水平。

三是贷款主体使用贷款的方向与贷款主体与贷款银行之间约定的使用方向应当一致；

4、账务处理

统借统还企业之间不用开具发票，可以使用收据；

对所借款项双方都要单独在账面上反映，不能与一般性往来混淆。还款时应一笔还清，视同从金融机构取得的借款。

附： 《企业集团登记管理暂行规定》—工商企字[1998]第59号（颁布时间：1998-4-6发文单位：国家工商行政管理局）

第一条为了加强对企业集团的登记管理，规范企业集团的组织和行为，根据国家有关规定，制定本规定。

第二条在中国境内组建企业集团，应当依照本规定办理登记。未经登记不得以企业集团名义从事活动。国家工商行政管理局和地方各级工商行政管理局是企业集团的登记主管机关。

第三条企业集团是指以资本为主要联结纽带的母子公司为主体，以集团章程为共同行为规范的母公司、子公司、参股公司及其他成员企业或机构共同组成的具有一定规模的企业法人联合体。企业集团不具有企业法人资格。

第四条企业集团由母公司、子公司、参股公司以及其他成员单位组建而成。事业单位法人、社会团体法人也可以成为企业集团成员。

母公司应当是依法登记注册，取得企业法人资格的控股企业。

子公司应当是母公司对其拥有全部股权或者控股权的企业法人；企业集团的其他成员应当是母公司对其参股或者与母子公司形成生产经营、协作联系的其他企业法人、事业单位法人或者社会团体法人。

第五条企业集团应当具备下列条件：

（一）企业集团的母公司注册资本在5000万元人民币以上，并至少拥有5家子公司；

（二）母公司和其子公司的注册资本总和在1亿元人民币以上；

（三）集团成员单位均具有法人资格。

国家试点企业集团还应符合国务院确定的试点企业集团条件。

第六条企业集团章程应当载明下列事项：

（一）企业集团名称；

（二）母公司的名称、住所；

（三）企业集团的宗旨；

（四）企业集团成员之间的生产经营联合、协作方式；

（五）企业集团管理机构的组织和股权；

（六）企业集团管理机构负责人的产生程序、任期和职权；

（七）参加、退出企业集团的条件和程序；

（八）企业集团的终止；

（九）章程修改程序；

（十）其他需要载明的事项；

（十一）制定日期。

企业集团章程应当由全体成员签署或者认可。

第七条企业集团的登记应当由企业集团的母公司提出申请，原则上应当与母公司的设立或者变更登记一并进行。