低价销售房产在土地增值税清算时是否调整企业的收入？土地增值税清算收入如何认定“价格明显偏低且无正当理由”？

房地产企业在开发运营项目时，存在销售房产给亲戚、员工、关联方的情况，一般这种销售价格会存在比市场价格低且无正当理由，那么其收入是否要进行调整，调整的依据是什么呢？

《土地增值税暂行条例》第九条 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，税务机关可以按照房地产评估价格计算征收。?

如何界定“价格明显偏低且无正当理由”？

目前总局层面没有明确的界定标准，我们可以从两方面进行参考分析：

1.比照有关法律规定和司法解释确定“计税依据明显偏低”的标准

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）指出，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价30%的，一般可以视为明显不合理的高价。

2.比照“不具有合理商业目的”精神确定“无正当理由”

企业所得税第四十七条规定，企业实施其他不具有合理商业目的的安排而减少其应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。企业所得税实施条例第一百二十条指出，企业所得税法第四十七条所称不具有合理商业目的，是指以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。? 　

案例

2003年，广州A房产建设有限公司（以下简称A公司）为偿还贷款，委托拍卖行拍卖一处房产，设定拍卖保证金为6800万港元。最终，只有一家竞买人参与，以底价约1.2亿元人民币成交。拍卖完成后，A公司依法缴纳了相应的税款。广州市地税局第一稽查局（以下简称稽查局）经查认为，A公司将拍卖保证金金额设定畸高，导致拍卖没有发生“竞价”行为，而只有两个主体以上的竞买人参加的拍卖才符合我国拍卖法关于“竞价”的规定。因此，A公司以底价拍卖无正当理由。结合拍卖房产周边房产的当期交易价格，稽查局2009年认定A公司拍卖房产申报的计税依据明显偏低且无正当理由，根据相关规定核A公司发拍卖房产的交易价格为3.1亿元，要求其补缴营业税867.1万元及滞纳金280.5万元。A公司认为自己是为解决债务危机而拍卖房产，拍卖手续合法有效，且依法足额缴纳了相应税款，不存在无正当理由的低申报税款行为，向法院提出上诉，结果一审、二审和再审全部败诉。最高人民法院在判决书中指出：广州税稽一局核定A公司公司应纳税额，追缴8867.1万元税款，符合税收征管法第三十五条、税收征管法实施细则第四十七条的规定。已审法院认为A公司拍卖房产的价格不及市场价的一半，存在价格明显偏低的事实。而仅有一个竞买人参与拍卖且以底价成交的情况说明，有关拍卖价格显失公平，理由不正当。?

作者：梁伟灵

文章来源：中韬华益广州所