深度剖析！土地闲置费对纳税影响有多少

案例分析

A公司拟以股权收购的方式获得一宗土地，基本情况如下，该土地在B公司名下，土地原取得成本0.5亿元，因各种原因累计共上缴土地闲置费1.5亿元，土地现状为净地，B公司无相应负债，注册资本金为2亿元。A公司拟出资以12亿元的价格收购B公司100%股权。

现在A公司人员需要了解土地闲置是否能作为土地成本视同土地出让金一样抵税，如果不能作为土地成本抵税，对将来开发销售的税金影响有多少？这是他们判断是否收购该宗地的重要条件之一。

税收方面，土地闲置费在该宗地将来开发销售的影响主要涉及增值税、土地增值税、企业所得税。

增值税

《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号） 七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

由于土地闲置费并非土地出让金，不能视同土地出让价款抵减相应的增值税销项税额。

土地增值税

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第四条规定，地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。因此，土地闲置费不得计入土地增值税扣除项目，不得从土地增值税中扣除。

企业所得税

可以从土地闲置费是否允许抵扣和是否为罚款性质分析两方面：

抵扣方面，根据《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第63号）第十条 在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：

（一）向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项；

（二）企业所得税税款；

（三）税收滞纳金；

（四）罚金、罚款和被没收财物的损失；

（五）本法第九条规定以外的捐赠支出；

（六）赞助支出；

（七）未经核定的准备金支出；

（八）与取得收入无关的其他支出。

根据以上法规，上述不允许扣除的情况并未包括土地闲置费。

那么土地闲置费是否属于罚款性质呢？

根据《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第53号）第十四条第（一）项规定，未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。

根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十九条规定，行政机关依照本法第三十八条的规定给予行政处罚，应当制作行政处罚决定书。

因此，房地产开发企业上缴的土地闲置费并不属于行政罚款性质，而是按规定向国土资源主管部门上缴的相关费用。

综合以上分析，土地闲置费是可以在企业所得税前扣除的。

因此，本案例中上缴的1.5亿元土地闲置费不能视同土地土让金在增值税、土地增值税前扣除，对项目整体税收影响金额为：

将导致多交增值税及附加、多缴土地增值税，多缴纳的上述税款，对将来企业所得税有也有影响，具体计算金额如下：

1、增值税：1.5亿*9%=1350万元；

2、增值税附加：1350*（7%+3%+2%）=162万元；

3、土地增值税(按最低30%的税率）：1.5亿*1.3*30%=5850万元；

4、企业所得税：（多交的增值税附加、土地增值税可抵减企业所得税）：

   （162+5850）*25%=1503万元；

5、以上对企业整体税收影响金额为：1350+162+5850-1503=5859万元。

文章来源：智慧源咨询