市场行情不好，房地产项目部分缓建，可推迟进行土增税清算吗？

受疫情影响，国内经济大环境下行，各行各位都受影响，无论是企业还是个人都想方设法开源节流。智慧源正在服务的广东省的一个客户表示，他们年前计划开发建设一个商业综合体，可销售的产品有公寓、商铺、办公楼和酒店等，由于市场销售形势的变化，他们公司内部也调整了决策，将商铺和办公缓建，等市场行情好转再开发建设和对外销售，这个缓建的时间不确定，有可能是一两年，也有可能是三四年。

那么这个缓建的决策对这个项目的土增税清算会有什么影响呢？这个项目是以一个项目整体报批报建的，部分产品缓建的话是否需要分两期进行土增税清算？

国税发2006年187号文的规定是：

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.省税务机关规定的其他情况。

这个项目的商业和办公的体量占比较大，不适用187号文第一种情形，公寓全部销售去化率也没达到85%；

第二种情形是取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，那么就这个项目而言，是指取得先建设销售的公寓的销售（预售）许可证还是指先缓建后来再建设销售的商业、办公的销售（预售）许可证呢？187号文对此没有更为明确的规定。

2019年广东省和深圳市分别出台了土地增值税清算的管理规程，对土增税清算的很多细节问题都规定得更为明确了。就这个项目税局何时可要求开发商进行土增税清算的问题，广东省和深圳市2019年出台的土地增值税清算管理规程都有明确的规定，如下：

广东省税务局2019年第5号公告《广东省税务局土地增值税清算管理规程》第七条规定：

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收（备案）的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例（以下简称“销售比例”）在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失的。

深圳市税务局2019年第8号公告《土地增值税征管工作规程》第十五条规定：

第十五条?对符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的（起始时间为最后一张预售许可证取得时间）；

（三）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）经主管税务机关日常征管工作中发现问题，认为需要进行土地增值税清算的。

广东省与深圳市的这两个土增税清算管理规程都明确规定了是取得的最后一份销售（预售）许可证的时间起算，满三年仍为销售完毕的，税务局可要求纳税人进行土地增值税清算。这个项目是在广东省的一个三线城市，所以这个客户可依据此文件与税务局进行沟通，在公寓销售完成后先不与税务局进行土增税清算，直到取得商业、办公的预售许可证满三年后，再进行土增税清算。换言之，就是可在项目整体销售达85%以上时才进行土增税清算。

当然，也不是说这个缓建的时间可以无限期拖延，已销售的公寓就可以一直不进行清算。首先整体项目已经进行立项和报批报建，土地出让合同也会标明开工和竣工的时间，没有在规定的时间内完成有可能会被政府处罚、甚至有可能会被收回土地使用权。并且，广东省和深圳市的这两份文件对此问题都有一个兜底条款：

（三）主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失的。

（四）经主管税务机关日常征管工作中发现问题，认为需要进行土地增值税清算的。拖的时间过长，税局也是完全有理由要求纳税人进行土增税清算的。

文章来源：智慧源咨询