土地增值税清算实务案例：房地产企业“开发间接费-管理人员工资”风险防控

摘要：开发间接费是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

实际工作中，管理人员工资是开发间接费最为重要的部分之一，在实际工作中针对“开发间接费--管理人员工资”会有什么样的税务风险以及如何有效把控、防范？通过以下实务案例与大家一起学习探讨一下。

案例概要：

甲房地产企业于2015年1月1日在发改部门进行“A项目”的立项。项目于2015年4月1日正式开工，竣工日期2019年1月1号，截至2019年4月，已转让房地产建筑面积占比98%，已达到清算要求。

2019年5月10日，该项目所在地主管税务机关对甲房地产企业下达《税务事项通知书》（土地增值税清算通知）。

税务机关根据企业申报的资料进行审核，在审核开发间接费时，发现企业提供的工资表存在：

①企业行政管理等部门（总经理、财务负责人、销售经理）人员工资计入开发间接费用。

②企业提供的部分工资表所列支人员未区分具体部门，全部成本计入本次清算项目。

具体工资表明细内容见图1、图2

图1

图2

根据上述信息，试分析该项目“土地增值税-管理人员工资”部分在本次土地增值税清算过程中存在哪些风险？

案例解析：

由图1可知

（1）2015年10月份工资表列支财务经理、总经理、销售经理等人员工资，存在将企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用计入开发间接费用的情形，根据（国税发〔2009〕91号）号文以及当地政策，此部分成本应进行相应调整。

（2）针对表1“合约部”、“成本部”等部门所列支的工资成本，各地税局的处理则存在一定差异。本次展示案例所属的税局认为上述部门所列支的工资成本可作为开发成本列支；与此相反的是部分税局则认为需要调整剔除。各地税务机关口径略有差异，具体以当地口径为准，企业可进行灵活处理。

由图2可知

（1）2017年11月份工资表列支成本147,600.00元，所列支人员未标注对应部门，无法核实所列支人员是否均服务于本次清算项目，若税局针对上述工资表所列支人员归属提出异议，企业可提供带有所列支人员归属部门的工资表以备审核。

总结归纳：

企业录入开发间接费会计科目时，由于该科目与管理费用的易混性，极易将企业行政管理部门人员，例如“总经理”“财务总监”等人员工资计入本科目；或是编制工资表时所列支人员的职责分配不清晰，不区分列支人员所属部门；或是将其他项目人员工资计入本次清算项目，以上行为可能存在不被认定的风险，进而被税务机关进行纳税调整。

因此，房地产企业在进行账务处理时：

（1）工资表的编制应当清晰明了，准确标注所列支工资表人员信息，尤其是所属部门和职位。

（2）工资表所列支人员所属部门应根据当地地区政策进行调整，避免将“非工程部人员”工资成本计入本次清算项目，给自己带来涉税风险。

政策依据

《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》 （国税发〔2009〕91号）

第二十六条  审核开发间接费用时应当重点关注：

(一)是否存在将企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用计入开发间接费用的情形。

(二)开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。