“红线外成本”能否在土地增值税前扣除？

在土地招拍挂环节，政府要求房地产企业建造红线外相关的道路、绿化等其他的市政工程，建成后无偿移交给政府。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

从上述国税发〔2006〕187号文件中看出只是对可扣除项目总原则的规定，并未作出具体明细规定。在各地税务执行过程中，也是存在两种执行标准：

01、湖北、广州、海南、桂林的规定

房地产开发企业在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外）为政府建设公共设施或其他工程所发生的支出，能提供政府有关部门出具的证明文件确认该项支出与建造本清算项目有直接关联的（含项目的土地使用权取得相关联的）支出，可以计入本项目扣除项目金额。

02、江苏、山东规定

对于房地产开发企业发生的项目建设用地边界外（即规划用地“红线”外）的建设项目支出，一律不得在本项目清算时计算扣除不得扣除。

从地方性文件中我们可以看出，部分地方税务局采取一刀切原则，凡是红线外支出，一律不得在土地增值税税前扣除。还有部分地方税务局规定，能够提供相关证明的可以在土地增值税税前扣除。

本文观点：既然发生的“红线外支出”是取得土地的代价，我们认为只要能够提供相关的证明资料，例如土地招拍挂的公告、土地出让协议、政府相关的会议纪要等相关资料，可以和主管税务机关沟通，在土地增值税税清算时扣除。

二、企业自行在红线外发生相关配套建造支出

有的房地产企业为了提升项目品质，自行建造的公园、绿化等工程，建成后无偿移交给政府。这种情况下，发生的红线外的建造支出，在实务操作中，依然存在两种不同的看法：

01、本就是红线外支出且更不属于取得土地的代价， 不能在土地增值税前扣除。

02、虽然不是取得土地的代价，但是属于项目整体的配套支出，为项目发生的配套建造支出可以在土增税前扣除。

本文观点：虽然不是取得土地的代价，但是建成后无偿移交给政府，且建造的配套设施，整个项目受益，故在实务操作中，与主管税务机关沟通，争取在土增清算时扣除。

三、企业在红线外建造的售楼处

房企红线外建造的临时售楼部主要分为两种情况，一种是建造的临时售楼部，销售完成后拆除，这种情况，笔者认为是为项目发生的营销设施建造费支出，可以和主管税务机关沟通在土地增值税前扣除事项。另一种是建造的售楼部，销售完成后，作为企业的固定资产使用，在土地增值税前不能扣除。

税局首次公开解释房企“红线外支出”不能在土地增值税扣除的理由

国家税务总局南昌市税务局对市十五届人大六次会议第98号建议的答复：

彭国禄代表：您提出的《关于“新基建”助力产业地产发展的建议》（第098号）收悉，衷心感谢您对税收工作的关心与支持！结合税务部门职责，我局进行了认真研究，就您提案中涉及“降低免征增值税的门槛，扩大免征增值税的范围；对于产业地产开发商，政府可考虑在税前扣除红线外建设配套设施的土地增值税”的意见和建议，现答复如下：

一、关于增值税税收优惠的设定问题

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三条规定，对于税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，均应依照法律的规定执行；法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。作为政策执行部门，我们将认真贯彻执行国家已出台的各项税收优惠政策，加强宣传辅导和沟通互动，优化纳税服务，确保各项税收优惠得以真正落实、落地、落细，确保所有符合条件的纳税人应享尽享税收优惠。同时，我们也将认真开展调研，积极向上级部门建言献策，及时转达您提出的相关合理化建议，进一步支持“新基建”项目，助力产业地产渡过难关、良性发展。

二、关于土地增值税的相关政策问题

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（二）款规定：“基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出”。房地产开发企业在项目建设用地边界外（即“红线”外）建设公共设施或其他工程等发生的支出，以目前情况看，有两类，一种是在红线外为政府建设公共设施或其他工程是企业招拍挂拿地时的附带条件，另一种是开发商为了提升红线内楼盘品质，在红线外自行建造建筑物或基础设施。不论哪种情况，发生在红线外支出理论上均不是《土地增值税暂行条例实施细则》中规定的“本开发小区内”支出。综上，房地产开发企业的红线外支出，不列为土地增值税清算扣除项目，不予扣除。

最后，再次感谢您为我市经济社会发展建言献策，我局将认真对待每一份宝贵建议，为打造富裕美丽幸福现代化江西“南昌样板”作出税务新贡献！