房企买房送车涉税处理

问题一：买房送车到底要不要视同销售？

1、《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）

从企业所得税法条的规定不难看出，如果买一赠一销售的均是本企业商品，应按照搭配销售的方式，将成交价在两种商品的公允价格中分摊。如果赠送的是外购商品，要如何处理呢？

实务中，房企为了达到销售目标，通常会全额确认房产的销售收入，不做搭配销售，不分摊房产和汽车的公允价格，购入汽车的成本直接计入了销售费用处理。

2、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局第50号令）

增值税法条中，购进货物无偿赠送需要视同销售，那么买房送汽车的业务，是否为“无偿”呢？笔者认为应是有偿行为！不买房肯定无法得到汽车。所以在这个层面上不应适用视同销售。

但结合到具体业务，买房送车的业务模式不同，也就要区分不同情况，判断是否需要视同销售。

要点是：结合企业的业务模式以及增值税的链条抵扣原则，如果房企购入的汽车取得了进项发票，那么赠送时按照销售处理确认销项，增值税抵扣链条才能完整！此时应当视同销售；如果房企没有取得进项，给4S店直接付款但不取得发票，实质上是以支付现金的方式全额计入了销售费用，此时就不需要视同销售。

问题二：买房送车要不要代扣代缴个人所得税？

1、《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部 税务总局公告2019年第74号）

故买房送车行为，客户在成交后时候取得的汽车，由于已经支付了对价，不属于无偿所得，故不需要缴纳个人所得税；如果对于未成交赠送或者随机赠送，那么客户收到的赠品汽车应按照“偶然所得”由房企代扣代缴个人所得税。

问题三：买房送车谁去过户？

在实际操作中，由于汽车要凭《机动车销售统一发票》才能上牌，因此客户必须取得汽车销售发票，房企按外购汽车是否过户，区分如下情况：

1、房企购买汽车后，登记在自己名下，待销售成交后，再将汽车过户至客户名下，4S店向房企开具发票，房企给客户开具汽车销售发票。此时，房企按照销售二手车核算账面的汽车。

优点是：账务处理清晰、涉税主体清晰；缺点是：需要大批量办理车辆的过户以及二手车销售手续，且配合客户过户汽车，执行起来较为繁琐，在此过程中，房企会多一道印花税，通常企业是不愿意采用这种方式的。

2、房企支付汽车价款后不过户，暂不提货，待销售达成后，由客户自行去4S店提货，4S店向客户直接开具发票。此时房企向4S店支付了汽车款，客户直接提车，房企无法取得购车发票，本质上相当于现金赠送了。这种方式实务中较为常见。

优点是：房企涉税简单，无需确认收入，同时过户手续也相对简单；缺点是：由于无票，房企确认成本费用后，税前扣除存在争议！笔者建议房企要提前收集营销方案、活动现场照片、支付给4S店的转账记录等佐证资料，依据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》与主管机关协商，争取全额在所得税前扣除。

问题四：假设客户放弃奖品，享受房产20万元的价格折扣

若客户放弃奖品，享受20万元的价格折扣，则该房产属于商业折扣。如发票上注明的价款是按照商业折扣后的金额180万元列示，则开发企业应在价格公允的基础上，按照180万元的计税价格确认收入，并缴纳各项税款。

以上就是笔者对于买房送车不同情况下的促销模式的理解和分析，实务中，促销模式多种多样，财务部门需与营销部门相互配合，提前沟通业务模式，测算相关涉税事宜及方案的可行性，为企业争取最优方案！

买房子送汽车，涉及哪些税？有哪些税收风险？

【案例导读】

甲房地产开发公司开展商品房促销，推出“买房子送汽车”的活动。

A公司购买办公用房一套，并获赠红旗轿车一辆。

【问题提出】

买房子送汽车，会计上如何处理？

买房子送汽车，增值税如何缴纳？

买房子送汽车，企业所得税缴纳？

买房子送汽车，有哪些税收风险？

【案例分析】

一、买房子送汽车，会计上如何处理？

《财会[2017]22号财政部关于修订印发《企业会计准则第14号——收入》》

第七条 企业与同一客户(或该客户的关联方)同时订立或在相近时间内先后订立的两份或多份合同，在满足下列条件之一时，应当合并为一份合同进行会计处理：

(一)该两份或多份合同基于同一商业目的而订立并构成一揽子交易。

(二)该两份或多份合同中的一份合同的对价金额取决于其他合同的定价或履行情况。

(三)该两份或多份合同中所承诺的商品(或每份合同中所承诺的部分商品)构成本准则第九条规定的单项履约义务。

第十四条企业应当按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入

二、买房子送汽车，增值税如何缴纳？

《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》

第四条 单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：

（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。

三、买房子送汽车，企业所得税缴纳？

《国税函[2008]875号 国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》

第三条  企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

Ps：不适用。

【案例解答】

1.买房子送汽车，是一种有偿赠送的销售行为，会计上分摊记账

对于甲房开公司来说，应当将房屋销售款按照房屋和汽车的公允价值比例，分别分摊确认房屋销售收入和汽车销售收入，同时分别确认相应的销售成本。

对于A公司来说，取得购买的房屋确认固定资产，收到赠送的小汽车做营业外收入。

2.买房子送汽车，赠送汽车视同销售，需要缴纳增值税

对于甲公司来说，需要确认卖房子的收入，还需要确认卖汽车的视同销售收入，均需要缴纳相应的增值税。

对于A公司来说，取得买房子的发票可以抵扣，受赠汽车的发票不可以抵扣，因为4s店和A公司之间没有合同。

3.买房子送汽车，甲公司赠送汽车，在企业所得税方面视同销售

甲房地产公司赠送的汽车属于外购商品，并不是本企业开发产品，买房送汽车不是组合销售，不需要按公允价值按比例分摊分别确认销售额。所以，甲公司按照收到的全部款项，计入销售房产收入。甲公司赠送的汽车，视同销售，企业所得税按照市场价减去购买价，并按照25%缴纳。同时，赠送的汽车按照购买价作为销售费用。

A公司获赠汽车，按照汽车的公允价做企业所得税收入。

【税务律师提示】

房开企业卖房子送汽车，增值税和企业所得税均视同销售，增加了额外税负，进而增加了纳税成本。

买房子送汽车，涉及哪些税？有哪些税收风险？

买房赠送物品分两种形式：一是针对买房赠送，即对直接购房对象赠送；二是营销推广赠送，赠送对象可以是购房者，也可以是潜在购房者。下面作者分别阐述。

（一）买房赠送物品

买房赠送物品是商品房销售常见的促销方式，这种赠送属于对直接购房者的赠送，如买房赠送汽车、买房赠送家具家电。有的房产销售赠送物品在销售广告、（预）售房合同中列明；有的赠品的价值实质上已经包含在购房款中，只是（预）售房合同中和发票中没有单独标明。

《营业税改征增值税试点实施办法》第三十九条   纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。

根据《营业税改征增值税试点实施办法》第三十九条规定，房地产开发企业销售商品房赠送汽车、家电及家具等行为，属于兼营行为。也就是说，销售房屋附赠物品业务应该拆分成两部分：一是销售不动产，税率9%；二是销售货物税率13%。

在实际业务中，有的企业在销售合同（或者补充协议）中分别记载了房屋和赠品的价值，有的企业没有区分，而无论如何，在进行增值税核算的时候，都应该按兼营分别核算，如果不分别核算，从高适用税率。

案例：一般纳税人甲房地产开发公司承诺买房赠送汽车，实际也进行了赠送，但没在合同中列明房屋和汽车的价值，假设销售1套房，合同约定房款200万元，汽车的市场价值10万元。销售额均为含税金额，增值税应如何处理？

甲房地产公司卖房送汽车，属于兼营行为，应分别核算销售额。本案例仅分析买房赠送汽车的销项税核算，其他略。

1、分别核算销售额。

房屋的销售额为：200-10=190万元

汽车的销售额为：10万元

房屋的销项税：1900000÷（1+9%）×9%=156880.73元

汽车的销项税：100000÷（1+13%）×13%=11504.42元

销项税合计：156880.73+11504.42=168385.15元

2、未分别核算销售额，从高适用税率。

销项税：2000000÷（1+13%）×13%=230088.50元

可以看出，两种不同的核算方式，销项税大不同，本案例仅1套房差额将近6.2万，假设50套，100套呢？所以，事前税收策划很重要。

（二）营销赠送物品

营销赠送，主要是在售房的活动中赠送看房客户或潜在客户的价值不大的物品，比如：小电风扇、月饼、粽子、油等，属于无偿赠送。

根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条第（八）款，将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人，应该视同销售。即按照税率13%计算缴纳增值税。

有些企业将这种赠送混入发放员工福利，有事后进行纳税调整缴纳滞纳金和罚款的风险。其实，以购进的价格视同销售，进销项税额相等，收入和成本相等，对增值税和企业所得税不产生影响，而记入员工福利，按实际发生与工资薪金总额的14%孰小原则税前扣除，人为减少了企业所得税，这种不合乎税收政策的筹划不是税收策划。

文章来源：房地产财税咨询