土地出让金返还款是计收入还是冲成本？
各地政府为了招商引资常对区域内拿地的开发商给予一定的财政奖励，即在开发商依法纳税后将地方留成部分按比例给予财政返还。另外，实务中也常常出现开发商拿地前政府已经承诺土地最低价格，在招拍挂拿地时超出政府承诺最低价格部分会以财政返还方式将开发商缴纳的土地出让金给予返还。
土地增值税清算时，由于土地成本和开发成本不仅可以据实扣除，而且还可以加计20%扣除，所以房地产开发企业更希望政府的财政返还可以作为收入处理，不用冲减成本。但税务局却要求企业冲减成本，而不是作为收入。关于这一争议，总局未作出明确规定，而全国各地也只有部分地区有明确规定：
1、江苏省规定
关于土地增值税有关业务问题的公告（苏地税规[2012]1号） 第五条（四）取得土地使用权所支付费用的扣除“纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付土地出让金（包括后期补缴的土地出让金），减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认”。 2、辽宁省规定 关于明确土地增值税清算有关问题的通知（辽地税函[2012]92号） 六、房地产企业取得政府返还款的税务处理问题 “房地产开发企业从政府部门取得各种形式的返还款，地方税务机关在土地增值税清算时，其返还款不允许扣除，直接冲减土地成本”。 3、内蒙古规定 关于发布《内蒙古自治区土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局内蒙古自治区税务局） 第三十一条 纳税人取得的土地出让金、城市基础设施配套费等政府返还款，在确认扣除项目金额时应当抵减相应的扣除项目金额；纳税人取得政府返还款不能区分扣除项目的，应抵减取得土地使用权所支付的金额。 4、福建省规定 厦门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法（国家税务总局厦门市税务局公告2023年第1号） 纳税人依据有关土地出让、转让合同、协议及其补充协议，从政府或有关单位、部门以扶持、奖励、补助等形式取得的土地出让金返还款，应从取得土地使用权所支付的金额中剔除。 5、贵州省规定 关于发布《贵州省土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局贵州省税务局公告2022年第12号） 第四十七条房地产开发企业以各种名义取得的政府返还款（包括土地出让金、市政建设配套费、税金等），在确认扣除项目金额时应当抵减相应的扣除项目金额。 房地产开发企业取得不能区分扣除项目的政府返还款应抵减“取得土地使用权所支付的金额”。 6、黑龙江规定 关于土地增值税若干政策问题的公告（黑龙江省地方税务局公告2016年第1号） 十一、关于房地产开发企业从政府、财政等部门取得的财政补贴、奖励等款项的处理问题 对于房地产开发企业从政府、财政等部门取得的财政补贴、奖励、土地出让金返还、税收返还等财政补贴性收入，在计征土地增值税时，凡是明确相关款项用途的，直接冲减相关扣除项目金额，如土地出让金返还冲减取得土地使用权支付的金额等；凡是没有明确相关款项用途的，依次冲减取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本。房地产开发企业同时开发两个及以上项目涉及分摊计算的，比照本公告第五条的相关规定执行。 7、山东省规定 关于发布《国家税务总局青岛市税务局房地产开发项目土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局青岛市税务局公告2022年第6号） 第二十六条 开发企业以各种名义取得的政府返还款（包括土地出让金、市政建设配套费、税金等），在确认扣除项目金额时应当抵减相应的扣除项目金额；开发企业取得不能区分扣除项目的政府返还款应首先抵减取得土地使用权所支付的金额。
文章来源： 李龙地产财税服务
