房企土地价款抵减销项税额的涉税处理

土地出让金作为房地产企业成本的重要组成部分，却无法取得增值税专用发票，但政策允许房地产企业采取差额扣除土地价款来缴纳增值税，详情如何？

一、政策依据

根据国家税务总局公告2016年第18号规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和 价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+税率）。

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。

举例说明：

甲房地产公司于2018年10月取得土地，支付征地费4000万元、拆迁补偿费800万元。商品房于2020年3月开始预售，于2021年11月交房。截止2021年11月该项目可销售面积为80000平方米，已销售面积为65000平方米，实现收入5亿元。

当期允许扣除的土地价款=（40000000+8000000）*65000/80000=39000000

销售额=（500000000-39000000）/1.09=422935779.82

销项税额抵减=39000000/1.09*0.09=3220183.48

二、扣除注意事项

1、适用范围：

仅限于从事房地产开发的企业且仅适用一般计税方法（简易计税除外）；

2、提供票据：

收到省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；

3、包含内容：

向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益、契税等。

三、账务处理

土地价款可以抵减销售额的账务处理：

借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）3220183.48

贷：主营业务成本 3220183.48

四、申报流程

当期允许扣除的土地价款填入增值税附表（三）中第2行5列，同时填入增值税附表（一）中第4行12列，详见下面两张附表：

文章来源-中道财税,作者张倩茹