企业房产被国家征用收回，补偿款免征土增税的条件一定要搞明白！

摘要：城市更新步伐加快，在城市建设规划中，基础设施建设项目往往涉及占用企业土地问题，因此土地收回、征用情况屡见不鲜。企业在获得政府补偿款后通常能够享受到增值税方面的优惠政策，但在土地增值税方面，企业与税务机关之间常产生争议。本文以土地增值税为例，深入探讨土地收回过程中免税条件的适用情况及注意事项，并为相关企业提出切实可行的建议。

关键词：“土地增值税免征”“免税申请”

案例概要：

A房地产企业于2017年04月11日在土地资源局进行“清河郡”项目的地块竞拍，共2块地分两期进行开发，一期已开发完毕且销售。

2019年5月因政府规划河道拓宽，二期项目占地被纳入规划范围，为防止出现安全问题，当地政府与A房地产企业沟通协商，收回二期项目土地使用权。因二期还未开发，当地政府及相关部门针对收回土地进行相关评估，约定补偿费用5000万元并签订《土地回收合同》。

针对补偿款5000万，企业就是否缴纳土地增值税咨询了当地税务机关。

案例解析：

由上述可知，本项目存在因国家建设需要收回A开发商二期土地使用权且以资补偿，根据《土增暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第十一条的规定因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。但须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。如未及时提交免税申请，又无法提供必要的审批文件，则不能享受免税。

总结归纳：

“免税”不同于“不征税”，简单的来说不征税本身就不在征税范围中，而免税在征税范围中，因国家相关优惠政策免除税收。而相关减税、免税等相关事项需申报税务机关，在提报资料且审核无误后才享受相应政策。

具体到案例中，双方争议的土增税免税条件是怎样规定的呢？

一、土地收回是否属于土增税征税范围？

《土地增值税暂行条例》第二条规定，“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”，被征收人房地产被国家收回是否属于转让房地产行为，目前在理论界存在争议，因为当土地使用权收回后被注销，难以简单的说发生了上述转让情形。但在征管实践中，税务机关多认为属于征税范围。

二、因国家建设收回房地产土增免税分析

根据《土地增值税暂行条例》第八条第二款规定“因国家建设需要依法征用、收回的房地产。”，根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定：“因国家建设需要依法征用、收回房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。”，“符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关申报核准”可知，因国家建设征用或收回房地产土增税是免税的。但在免税适用上应着重关注以下四点：

1、收回主体的确定

《国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于印发<土地储备管理办法>的通知》(2018修订)（国土资规[2017]17号）（在2023年1月2日失效，新规定尚未制定）第一条规定，“土地储备工作统一归口国土资源主管部门管理，土地储备机构承担土地储备的具体实施工作。土地储备机构应为县级（含）以上人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于所在行政区划的国土资源主管部门、承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。”，在2024年5月22日《自然资源部关于公开征求<土地储备管理办法>（征求意见稿）意见的公告》基本延续上述规定，仅因机构改革改变了主管部门，土地储备工作由自然资源主管部门。因此，纳税人在审查收回协议时，应确保合同相对方为自然资源主管部门或当地土储中心。若涉及其他城投公司或其他政府机构，应核实其是否获得合法授权以代表政府进行土地收回工作。

2、收回或搬迁理由的界定

除国家建设原因外，其他原因导致的土地征用、收回、房产转让均不再享受免税待遇。然而，“城市实施规划、国家建设”这两个概念较为宽泛且模糊。在实务中引起的争议较多。

3、免税行为的分类

免税政策适用于两类行为：一是房产被征用或土地被收回并获得国家补偿款；二是纳税人因搬迁而转让原有房地产并获得收入。这两类行为的区分对于判断审批手续是否合规、能否享受免税至关重要。在案例中，甲公司的土地被收回应属于前者。

4、免税申请的必要性

这一点往往被纳税人忽视。根据土增税相关规定，纳税人应在转让行为发生之日起七日内办理申报缴纳手续。但在实际操作中，一些纳税人在签署《收回土地使用权》协议后，未及时进行申报或申请免税，这违反了《税收征管法》的相关规定，可能导致税务机关处以罚款。因此，纳税人在发生土地收回时，不仅要关注收回主体和理由，还需注意及时办理免税申请手续。

通过本案例可以看出，企业应高度关注土地收回等重大事项的税务风险，确保按时办理纳税申报，并判断是否符合免税条件。在遇到税企争议时，企业应客观冷静，深入分析涉案事实，全面了解相关法律规定及税收政策。在必要时，企业应积极寻求专业人士的咨询，以确保自身在税务问题上的合规性和合理性。

政策依据：

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号) 第十一条

?条例第八条（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。

条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第四条

关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题 
    《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第三十二条、第四十三条

第三十二条﹐纳税人在纳税期内没有应纳税款的，也应当按照规定办理纳税申报。

纳税人享受减税、免税待遇的，在减税、免税期间应当按照规定办理纳税申报。

第四十三条享受减税、免税优惠的纳税人，减税、免税期满，应当自期满次日起恢复纳税;减税、免税条件发生变化的，应当在纳税申报时向税务机关报告;不再符合减税、免税条件的，应当依法履行纳税义务;未依法纳税的，税务机关应当予以追缴。