地下停车位成本扣除的土地增值税问题

第一种处理意见：允许扣除。其政策依据及部分地区的实操如下：

1．土地增值税暂行条例实施细则对土地增值税条例所称“地上的建筑物”的解释：是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

“一切”是什么意思啊，车位（这里排除在小区公共道路两旁简单划线形成的车位）就属于“建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施”中的内容。车位既属于土地增值税征税范围，那么其成本当然也应当予以扣除。

2．《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的停车场（库）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。再也不能比这一规定更明确的了吧。

3．有一份税务总局纳税服务司房地产专业税收答疑，也明确房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。对这份“答疑”，我没有找到权威的出处，但我相信它的真实。

4．横向看看兄弟省份是如何处理的：

浙江省规定，对房地产开发企业以转让使用权或提供长期使用权的形式，有偿让渡无产权车库（车位）、储藏室（以下简称无产权房产）等使用权的，其取得的让渡收入应按规定计算征收土地增值税。

江西省规定，销售地下车库（位）取得的收入，不论开具何种票据，均计入“其他类型房地产”的转让收入。对利用地下人防设施改造成地下车库（位）的，其成本费用归集到公共配套设施费中一次性扣除。

江苏省规定，不能办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等），按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第4条第3项的规定执行。

安徽省也根据国税发〔2006〕187号文规定，明确纳税人开发建造的与清算项目配套的停车场（库）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

第二种意见：不予扣除。

1．贵州省土地增值税清算管理办法规定，房地产开发企业单独销售无产权的车库（位）等不能办理产权的其他房地产的，不确认土地增值税计税收入，不扣除相应的成本和费用。

贵州2016、2022两个版本的清算办法均特别明确单独销售无产权的车库的土地增值税处理，而且其规定前后一致。它基于什么样的考虑、政策依据在哪里，不得而知。

2．某市税务局答复基层意见：根据物权法第74条（民法典275条）规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。故不得确认销售收入，相应成本不得扣除。

我很奇怪，不知道这二者因果关系是如何建立起来的。还听说，有关部门走访住建等部门，住建部门认为打包销售不符合停车位规定，所以税务局也不予认可。以其他部门的意见来判断税收问题，尤其是否定了税收政策规定，这其中逻辑也难以理解。

关乎税意见：地下车库或停车位，产权复杂，车库类型及业务处理方式各异，各地包括税务部门在内的相关部门的理解及其处理也不同，因此在很大程度上造成了土地增值税清算工作中政策执行的混乱。

本人坚决站在允许扣除的意见一边。我认为，第一，不要把问题复杂化。条例及细则、税务总局的规范性文件的规定很明确，全国多数省份也并没有产权问题的区分，不要搞扩大解释，按字面意思不折不扣执行就是正道。

第二，不同意扣除的理念或指导思想有问题。正如本人在前面推文中推崇的司法观点，在法律存在多种解读的情况下不得作出不利于行政相对人的处理。开发商不得已将车库打包销售的做法也是事出无奈，但终究属于“条例”说的有偿转让。清算部门如认为销售价格不尽合理，那么按规定重新核定一个计税价格想必企业不会有多大意见，但绝不可出于回避退税而作出不得扣除的处理。

第三，条例该修订了。最近的一次修订也已十多年，有些诸如此类的问题各地自行其是，甚至抓住政策不统一的空子，扩大自由裁量，不仅可能引发严重的执法风险，更可能不利于甚至破坏税法的统一与严肃性。

文章来源：关乎税