房企预收账款与土增、企税的勾稽关系

土地增值税预征

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）：

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

发文时间：2016年11月10日

应预缴增值税=预收款÷（1+适用税率或征收率)×3% 

（国家税务总局公告2016年第18号）

案例解析

某房企采用一般计税，当月含税销售收入1,100万元，增值税预征率3%，土地增值税预征率2%。

①按原方法计算应预缴的土地增值税：

1100/1.10*2%=20万元

②按70号公告计算：

应预缴的增值税=1100/1.10*3%=30万元

应预缴的土地增值税=（1100-30）*2%=21.40万元

按70号公告，纳税人会多预缴1.4万元

企业所得税预缴

原说明：“4.第4行“特定业务计算的应纳税所得额”：从事房地产开发等特定业务的纳 税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填入此行 。企业开发产品完工后，其未完工预售环节按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计 毛利额在汇算清缴时调整，月（季）度预缴纳税申报时不调整。本行填报金额不得小于 本年上期申报金额。”

新说明：“4.第4行”特定业务计算的应纳税所得额：“从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额填入此行 。”（国家税务总局公告2019年第23号-本公告自2019年7月1日起施行）

取消了预计毛利额必须在年度汇算清缴中调整，预缴申报时不做调整的规定

取消了当期填报金额不得小于本年上期填报金额的限制

案例解析

某房企分两期开发A项目，预计毛利率为10%。2019年第一季度，一期项目开盘，确认预收账款（不含税）10000万元，当期发生期间费用100万元；

案例小结

以上报表填报方法的修改对房地产企业来说是一项利好， 企业可以合理利用税收政策，提高资金的利用效率。

文章来源：智慧源地产财税