房企预收账款与土增、企税的勾稽关系

2021-11-17分类:财税小白必看
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土地增值税预征

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号):

为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

发文时间:2016年11月10日

应预缴增值税=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3% 

(国家税务总局公告2016年第18号)

案例解析

某房企采用一般计税,当月含税销售收入1,100万元,增值税预征率3%,土地增值税预征率2%。

①按原方法计算应预缴的土地增值税:

1100/1.10*2%=20万元

②按70号公告计算:

应预缴的增值税=1100/1.10*3%=30万元

应预缴的土地增值税=(1100-30)*2%=21.40万元

按70号公告,纳税人会多预缴1.4万元

企业所得税预缴

原说明:“4.第4行“特定业务计算的应纳税所得额”:从事房地产开发等特定业务的纳 税人,填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入,按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填入此行 。企业开发产品完工后,其未完工预售环节按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计 毛利额在汇算清缴时调整,月(季)度预缴纳税申报时不调整。本行填报金额不得小于 本年上期申报金额。”

新说明:“4.第4行”特定业务计算的应纳税所得额:“从事房地产开发等特定业务的纳税人,填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入,按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额填入此行 。”(国家税务总局公告2019年第23号-本公告自2019年7月1日起施行)

取消了预计毛利额必须在年度汇算清缴中调整,预缴申报时不做调整的规定

取消了当期填报金额不得小于本年上期填报金额的限制

案例解析

某房企分两期开发A项目,预计毛利率为10%。2019年第一季度,一期项目开盘,确认预收账款(不含税)10000万元,当期发生期间费用100万元;

案例小结

以上报表填报方法的修改对房地产企业来说是一项利好, 企业可以合理利用税收政策,提高资金的利用效率。

文章来源:智慧源地产财税

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