房地产企业的“电梯成本”隐藏的税务风险以及防控措施

摘要：在现代生活中，电梯已成为住宅中不可或缺的一部分，与人们的居住体验紧密相连。对于房地产企业而言，在开发项目时，关注电梯相关的成本至关重要。这不仅包括电梯的采购成本，还涉及安装、维护保养以及可能的更新改造费用。

实务中，房地产企业的“电梯成本”会隐藏什么样的税务风险以及如何有效把控、防范税收风险？接下来将以实务案例的形式与大家一起学习探讨。

关键词：“电梯采购” “电梯安装” “电梯售后”

案例概要：

A房地产企业于2017年04月11日在土地资源局进行“尚贺居”项目的地块竞拍。项目于2017年7月7日正式开工，并于2020年7月10日完成竣工验收备案，截至2023年7月，已转让房地产建筑面积占比99%。

2023年8月10日，该项目所在地主管税务机关对A房地产企业下达《税务事项通知书》（土地增值税清算通知）。

税务机关根据企业申报的资料进行审核，在审核A房地产有限公司申报的开发成本时发现，建筑安装工程中存在多项“电梯成本”成本。

“电梯成本”相关资料附件信息如下：

附件1：本次清算项目相关电梯信息：

附件2：电梯合同约定：

附件3：电梯cad平面图

(1)1#-3#单个单元电梯cad平面图

(2)6#-10#单个单元电梯cad平面图

（注：实地取景中每个单元电梯个数与cad一致）

案例解析：

1. 确定实际电梯个数

根据申报电梯信息和电梯CAD平面图，可以确定本项目的实际电梯个数：总计：38 台

2. 确定合同约定电梯个数

根据附件2（电梯采购合同），合同约定采购电梯个数为40台且经核实已经全额开票并支付。

3. 计算差异

合同约定个数 - 实际电梯个数 = 40 - 38 = 2 台

总结归纳：

电梯数量不符：合同约定采购40台电梯，而实际使用只有38台，多出2台电梯的采购费用被计入了项目成本。

实务中应核实：

多出的2台电梯去向：进一步核查这2台电梯的实际用途，是否用于本项目，确保成本的真实性和合理性。

加强内部控制：完善项目成本管理和审核流程，确保所有费用的合理性和透明度，避免类似问题再次发生。

政策依据：

国税发[2006]187号第四条土地增值税的扣除项目(二)房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

国税发[2009]91号第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：

(一)在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

(三)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

(四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

在土地增值税清算审核过程中，房地产企业涉及电梯成本的处理是一个重要环节。以下是一些关键要点：

合法性和真实性：确保电梯采购合同、发票等文件的真实性和合法性。所有费用必须有合法有效的凭证支持，以证明这些成本确实发生。

成本归属：明确电梯成本是否应计入开发成本。通常情况下，作为建筑物的一部分，电梯的购买和安装成本可以合理地计入项目的开发成本中。

分摊原则：如果项目包含多个可销售单元（如住宅楼中的多套公寓），则需要根据合理的方法将电梯成本分摊到各个单元上。这可能涉及到按照面积、价值或其他合理标准进行分配。

折旧与摊销：对于已投入使用的电梯，其成本可能已经过一段时间的折旧或摊销。在计算土地增值税时，需考虑这一点，只允许未摊销的部分计入成本。

改进和维护费用：除了初始购置成本外，后续发生的重大改进或必要的维护费用也可能被计入成本，前提是这些支出符合相关税务规定，并且有适当的记录和证明材料。

政策合规性：关注最新的土地增值税及相关税收政策的变化，确保所有操作符合现行法律法规的要求。例如，某些特定条件下可能会有关于电梯成本处理的特殊规定。

专业评估：在某些复杂情况下，可能需要聘请第三方机构对电梯的价值进行专业评估，以确保成本认定的准确性和合理性。

记录保存：妥善保存与电梯相关的所有文件和记录，包括但不限于合同、发票、付款凭证等，以便在税务审查时提供必要的证据。

以上是关于房地产企业在土地增值税清算过程中处理电梯成本时需要注意的一些主要方面。建议咨询专业的税务顾问或会计师，以获得针对具体情况的专业意见。

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