数字监管下的税务风险：网签数据与申报收入不一致的挑战与应对

摘要：土地增值税是根据转让房地产所得的增值部分来征收的，准确确认收入能够正确计算出转让价格与扣除项目金额之间的差额，即增值额。因此在土增清算过程中，税务机关会着重关注企业申报的收入是否准确；同时房企销售商品房时，会将商品房买卖合同的信息提交给房地产管理部门进行备案。在实际清算过程中，税务机关往往会结合网签备案数据，对企业申报的收入金额进行审核。

以下将通过一个实务案例来分析一下在实务中备案收入与申报收入不一致会产生什么样的税务风险，以及如何把控。

关键词：网签 销售状态 少计收入

案例概要：甲房地产有限公司于2020年在A市开发一处房地产项目，该项目于2022年竣工验收，截止到2023年4月份销售比例达到87.6%，同年6月份甲企业到主管税务机关办理清算申报手续。

甲企业申报房源共1198套，其中普通住宅420套，共48,388.53㎡，已售395套，共45,617.94㎡,取得销售收入313,940,600.00元；商铺32套，共3,780.41㎡，已售9套，共895.26㎡，取得销售收入5,322,632.00元。税局人员在审核收入时发现，该项目商铺销售比例偏低。随后，相关审核人员将企业申报房源数据与当地住建局网签备案数据进行对比，发现以下商铺已有网签备案信息，但企业提供销控表显示为未售。

税局要求甲公司调增对应收入。

试分析上述案例。

案例解析：

根据企业申报的房源信息可知，本项目普通住宅销售比例为94.27%（=45,617.94/48,388.53），商铺销售比例为23.68%（=895.26/3,780.41）。其中商铺销售比例偏低，远低于85%，且相关人员结合网签对比发现有8套商铺已网签但企业未申报收入，因此要求甲企业调增收入。

甲企业在收到税务机关审核意见时，第一时间提交对应的销售合同并做出解释，上述八套商铺总计销售收入为7,434,180.00元,销售部门已与客户签订销售合同完成销售，但由于相关的文件和手续不齐全，财务部门出于合规性和准确性考虑，尚未记账。因此网签信息与申报收入存在差异，最终企业按照税局要求调增收入。

归纳总结：

网签是房地产交易过程中一个重要环节，通过对比网签信息和企业申报数据，税务机关可以更准确地核实企业所报的销售收入是否真实、完整。因此，房企在土增清算申报收入时，要注意将申报收入与网签信息相结合，在日常管理中要做到以下几点：

1、制定明确的信息传递流程，确保销售部门在完成销售后第一时间将销售信息传递给财务部门。2、强化销售过程中的文件和手续管理、设置专门的文件审核环节，确保文件的完整性和准确性。3、建立定期对账机制，定期核对销售和财务数据，确保数据的一致性，及时发现和解决问题。

政策依据：

国税发〔2009〕91号国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

第十八条审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。

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