实务案例：房地产开发企业自用房产要交哪些税？

摘要：房地产企业的自用房产是指房地产开发企业持有并用于自身生产经营活动的房产，而不是用于销售或出租的房产。这类房产通常是企业为了自身的办公、管理或其他与企业运营直接相关的用途而持有。那么，房地产企业的自用房产会存在哪些涉税问题呢？

关键词：“房地产企业”“自用房产”“涉税”

案例概要：

A房地产企业于2019年7月1日开发建设“协同花园小区”项目，2022年10月20日竣工验收并交付使用，“协同花园小区”存在未售商业楼一栋，企业于2023年1月10日转为自用办公楼使用，产权未发生转移。

试问，A房地产企业自用办公楼的行为是否需要交税，都需要缴纳哪些税款？

案例解析：

增值税：由于A房地产企业是将未售的自建商业楼转为自用，未向其他单位或者个人无偿转让不动产，且商业楼产权未发生转移，不符合《营业税改征增值税试点实施办法中》规定的视同销售行为，因此，不需要缴纳增值税。

企业所得税：由于A房地产企业是将未售的自建商业楼转为自用，根据《国税函〔2008〕828号》可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，不缴纳企业所得税。

土地增值税：由于A房地产企业是将未售的自建商业楼转为自用，且商业楼产权未发生转移，根据《国税发〔2006〕187号》，不征收土地增值税。

契税：契税暂行条例，承受土地及房屋权属转移的单位和个人为契税的纳税人，案例中，房屋权属未发生转移，且尚未办理房产证的情况下，不缴纳契税。

房产税：A房地产企业于2023年1月10日，将自建的商业楼转为自用办公楼进行使用，根据《国税发〔2003〕89号》，A房地产企业应自2023年2月开始缴纳房产税，且通常按照房产余值的1.2%来计算。

总结归纳：

A房地产企业将自行开发的商品房转为自用，无需就这一转换行为缴纳增值税、企业所得税、土地增值税和契税，但房产税还需要依法缴纳。

房地产企业将自行开发的商品房转为自用，通常情况下，不会做视同销售处理，但如果房地产企业又将自用房产进行出售的，就需依法缴纳增值税、企业所得税、土地增值税和契税了。

政策依据：

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）

三、非直接销售和自用房地产的收入确定

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号 ）《附件1：营业税改征增值税试点实施办法 》

第十四条　下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）

一、企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。

　　（三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；

《中华人民共和国契税法》

第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。

第二条本法所称转移土地、房屋权属，是指下列行为：

（一）土地使用权出让；

（二）土地使用权转让，包括出售、赠与、互换；

（三）房屋买卖、赠与、互换。

前款第二项土地使用权转让，不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。

以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照本法规定征收契税。

《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）

二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题

（四）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

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