拆迁安置确认的拆迁补偿费是否包含增值税

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定，关于拆迁安置土地增值税计算问题：房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。那么，将此确认的拆迁补偿费是否包含增值税？

案例：

某房地产企业在不承担土地出让金的土地上开发回迁房，按照《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之八）》第十一条关于房地产开发企业向被拆迁业主交付回迁房如何计税问题规定，回迁房销售额按组成计税价格确定为1000万元。

企业会计处理：（单位：万元，下同）

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 1090

贷：预收账款（或主营业务收入） 　　   1000

　　应交税费——应交增值税（销项税额）90

借：税金及附加                       　　　　 10.8

贷：应交税费——应交城市维护建设税    6.3

　　应交税费——应交教育费附加    　    2.7

　　应交税费——应交地方教育附加       1.8

企业会计人员，确认房地产开发项目的拆迁补偿费为1090万元（含增值税），并在土地增值税清算时加计扣除。但是，涉税中介机构认为拆迁补偿费不应包含增值税，土地增值税清算时增值税90元不能加计扣除，应按拆迁补偿费1000元加计扣除。对此，企业与中介机构产生了分歧。

分析

笔者认为，土地征用及拆迁补偿费应包含增值税。理由：

1.会计处理与税法规定紧密相连，税法规定安置用房视同销售处理，而视同销售处理必须有会计处理，计算增值税时，增值税应计入“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”科目，不计入“税金及附加”科目。

2.《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税（2016）43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

安置回迁房，实物补偿部分没有现金流，一般不开具发票，无法取得增值税专用发票在销项税额抵扣，因此支付的全部经济利益均可计入扣除项目。

3.《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税（2016）36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

《财政部、国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条规定，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。因此，土地价款包括拆迁补偿费用。

《国家税务总局关于〈发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

公式中的“全部价款和价外费用”和“当期允许扣除的土地价款”均包含增值税。

因此，安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费包含增值税，土地增值税清算时，可以加计扣除。

（作者单位：国家税务总局邯郸市邯山区税务局）

文章来源：中国税务报新媒体