多地出台土地增值税新政

关于公开征求《国家税务总局广东省税务局关于调整土地增值税预征率的公告（征求意见稿）》意见的通知

为深入落实党的二十届三中全会精神，更好发挥土地增值税调节作用，促进房地产市场平稳健康发展，国家税务总局广东省税务局起草了《国家税务总局广东省税务局关于调整土地增值税预征率的公告（征求意见稿）》，现面向社会公开征求意见，欢迎社会各界提交意见和建议。请于2024年12月16日-2024年12月23日期间通过广东省税务局门户网站-互动交流-意见征集栏目反馈意见建议。

附件：

1.《国家税务总局广东省税务局关于调整土地增值税预征率的公告（征求意见稿）》

2.关于《国家税务总局广东省税务局关于调整土地增值税预征率的公告（征求意见稿）》的解读

国家税务总局广东省税务局

2024年12月16日

附件 1

国家税务总局广东省税务局关于调整土地增值税预征率的公告（征求意见稿）

国家税务总局广东省税务局公告 2024 年第 XX 号

根据《国家税务总局关于降低土地增值税预征率下限的公告》（国家税务总局公告 2024 年第 10 号）规定，现将我省（不含深圳）土地增值税预征率公告如下：

一、除本公告第二条、第三条规定的情形外，房地产开发项目中各类型房地产预征率为 1.5%。

二、预计增值率大于 50%且小于或等于 100%的房地产开发项目，预征率为 3.5%；预计增值率大于 100%且小于或等于 200%的房地产开发项目，预征率为 5%；预计增值率大于200%的房地产开发项目，预征率为 8%。

三、保障性住房预征率为零。

本公告自2025年1月1日起施行。各市（区）税务局原发布的关于土地增值税预征率的公告同时废止。

特此公告。

国家税务总局广东省税务局

2024 年 12 月 XX 日

附件 2

关于《国家税务总局广东省税务局关于调整土地增值税预征率的公告（征求意见稿）》的解读

为深入落实党的二十届三中全会精神，更好发挥土地增值税调节作用，促进房地产市场平稳健康发展，国家税务总局广东省税务局制发《国家税务总局广东省税务局关于调整土地增值税预征率的公告（征求意见稿）》（以下简称《公告》）。

现解读如下：

一、《公告》出台背景

2024 年 11 月 13 日，国家税务总局公布了《国家税务总局关于降低土地增值税预征率下限的公告》（国家税务总局公告 2024 年第 10 号），将土地增值税预征率下限降低0.5个百分点。调整后，除保障性住房外，东部地区省份预征率下限为1.5%。目前我省预征率下限按不低于2%执行，部分高增值项目预征率超过10%。为落实国家税务总局公告要求并结合我省房地产市场发展实际，对全省各地预征率统一作出优化调整，释放国家政策红利，总体上进一步降低企业负担，促进房地产行业平稳健康发展。

二、《公告》主要内容

（一）自2025年1 月（税款所属期）起，除《公告》第二条、第三条规定的情形外，各类型房地产土地增值税预征率统一按照国家税务总局规定的东部地区省份预征率下限1.5%执行。

（二）土地增值税首次纳税义务发生时间在 2025年1月1日后的房地产开发项目，根据预计增值率高低适用不同的预征率，即：预计增值率小于或等于 50%的，各类型房地产预征率为1.5%；预计增值率大于 50%且小于或等于 100%的，各类型房地产预征率为3.5%；预计增值率大于 100%且小于或等于 200%的，各类型房地产预征率为5%；预计增值率大于 200%的，各类型房地产预征率为8%。

（三）保障性住房土地增值税预征率为零，纳税人应就相关收入全额办理纳税申报。保障性住房项目清单按照各市人民政府认定的范围确定。

三、《公告》生效时间

（一）《公告》自2025年1月1日起施行。

例如：

1.某纳税人此前适用的预征率为2%，按月预缴土地增值税，2025 年1月申报所属期12月税款应继续按照2%预缴税款，2025年2月及以后按照 1.5%预缴税款。

2.某纳税人已办理土地增值税项目登记，2025年1月1日后该项目获得首份预售（销售）许可且取得售房款，产生土地增值税纳税义务，该项目具体适用的预征率根据增值率测算情况确定。

（二）各市（区）税务局原发布的关于土地增值税预征率的公告废止后，应制定增值率的具体测算办法并对外公告。

国家税务总局江苏省税务局关于调整土地增值税预征率的公告

【发文文号】国家税务总局江苏省税务局公告2024年第2号

【成文日期】2024-11-29

【是否有效】全文有效

根据《国家税务总局关于降低土地增值税预征率下限的公告》（2024年第10号）的规定，现就调整我省土地增值税预征率相关事项公告如下：

一、除本公告第二条、第三条规定的情形外，房地产项目各类型房地产的预征率为1.5%。

二、预计增值率大于100%且小于或等于200%的房地产项目，预征率为5%；预计增值率大于200%的房地产项目，预征率为8%。

三、保障性住房预征率为零。

本公告自2024年12月1日起施行，《江苏省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（苏地税规〔2016〕2号）同时废止。

国家税务总局江苏省税务局

2024年11月29日

《国家税务总局江苏省税务局关于调整土地增值税预征率的公告》的解读

为深入贯彻落实党的二十届三中全会精神，更好发挥土地增值税调节作用，国家税务总局江苏省税务局制发了《国家税务总局江苏省税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（以下简称《公告》）。现解读如下：

一、《公告》的制定背景是什么？

2024年11月，国家税务总局制发了《国家税务总局关于降低土地增值税预征率下限的公告》（2024年第10号），将东部地区省份土地增值税预征率下限调整为1.5%。当前，随着房地产市场形势变化，不同房地产项目的增值水平发生结构性分化，有的房地产项目增值率下降幅度较大，有必要对预征率作出调整，促进房地产市场平稳健康发展。

二、《公告》的主要内容是什么？

（一）除本公告第二条、第三条规定的情形外，房地产项目各类型房地产的预征率按国家税务总局规定的东部地区省份预征率下限1.5%执行。

（二）纳税人根据自行计算的预计增值率预缴土地增值税，对计算出的预计增值率大于100%且小于或等于200%的房地产项目，各类型房地产的预征率均为5%；对计算出的预计增值率大于200%的房地产项目，各类型房地产的预征率均为8%。预计增值率根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定计算。

（三）保障性住房预征率为零。保障性住房信息由省、设区市住房城乡建设部门提供给同级税务部门。

三、《公告》从什么时间开始施行？

本公告自2024年12月1日起施行，《江苏省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》(苏地税规〔2016〕2号)同时废止。

例如，江苏省某纳税人开发了原预征率为2%的某房地产项目，2024年12月申报税款所属期为2024年11月的预缴税款时，适用原预征率2%；2025年1月申报税款所属期为2024年12月的预缴税款时，适用下调后的预征率1.5%。

国家税务总局浙江省税务局关于调整土地增值税预征率的公告

公告2024年第4号

为更好发挥土地增值税调节作用，促进房地产市场平稳健康发展，根据《国家税务总局关于降低土地增值税预征率下限的公告》（2024年第10号）规定，现将我省（不含宁波，下同）土地增值税预征率公告如下：

自2024年12月1日起，全省除保障性住房外，普通标准住宅和其他类型房地产的土地增值税预征率为1.5%；保障性住房预征率为零。

《浙江省地方税务局关于土地增值税征管若干问题的规定》（2010年第2号）第一条规定同时废止。

特此公告。

国家税务总局浙江省税务局

2024年11月29日

国家税务总局浙江省税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告

公告2024年第2号

为进一步规范我省（不含宁波，下同）土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）等规定，现就房地产开发项目的土地增值税征管有关问题公告如下：

一、土地增值税预征

（一）根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（2016年第70号）第一条规定，采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法计算预缴土地增值税：

应预缴土地增值税=（预收款-应预缴增值税税款）×土地增值税预征率

（二）采取非预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法计算预缴土地增值税：

应预缴土地增值税＝销售收入÷（1+增值税适用税率或者征收率）×土地增值税预征率

（三）自清算受理所在季度的季初起，不再预缴土地增值税。清算受理所在季度的季初至清算审核结束期间所发生的房地产转让收入，在清算审核结束后首个纳税期限内，按尾盘转让相关政策申报土地增值税。

二、清算审核

（一）对同一清算单位内包含不同类型房地产的，应按普通标准住宅和其他类型房地产分别核算增值额、增值率。在本公告发布之日后，主管税务机关受理纳税人清算申报的项目应按本规定执行；在发布之日前，已受理但未出具清算审核结论的项目，纳税人可选择按本规定执行。

（二）与转让房地产有关的税金，根据国家税务总局公告2016年第70号第三条第二项规定，如不能按清算单位准确计算的，则按该清算单位预缴增值税时实际缴纳的附加税费扣除；如按上述方法仍无法按清算单位或房产类型准确归集的，在不同清算单位之间按各清算单位应税收入的占比计算分摊，在同一清算单位内不同房产类型之间按各房产类型应税收入的占比计算分摊。

（三）主管税务机关以纳税人提供的清算资料为依据出具的清算审核结论，原则上不再调整。

1.本公告发布之日起发出清算审核结论通知书的项目，符合下列情形之一的，自清算审核结论通知书送达之日起36个月内，纳税人可以书面申请调整重新计算土地增值税清算税额：一是清算时已支付可扣除款项但未取得合法有效凭证，在清算后取得的；二是清算时未支付可扣除款项，在清算后支付，并已取得合法有效凭证的。

2.纳税人符合上述情形拟申请调整清算税额的，应当在清算审核期间出具专项报告，并报送主管税务机关确认。未经主管税务机关确认的，后续不予受理调整申请。对同一个清算单位申请调整清算税额只允许一次。

3.主管税务机关应自受理纳税人书面申请之日起90日内完成调整审核。调整清算税额时，不得改变原清算单位、征收方式和成本费用分摊方法。

（四）经清算税额调整的项目，其自首次清算审核结束和调整审核结束期间已发生的尾盘申报税额允许同步调整。

（五）上述调整税额涉及补、退税的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。

本公告自发布之日起施行。《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告》（2015年第8号）第一条第二项第3目规定同时废止。

国家税务总局浙江省税务局

2024年11月12日

关于《国家税务总局浙江省税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告》的政策解读

一、《公告》的出台背景

为进一步规范全省（不含宁波，下同）土地增值税征收管理，促进全省房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）等规定，国家税务总局浙江省税务局在充分调研和广泛征求意见的基础上，结合浙江实际，制定《国家税务总局浙江省税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告》（以下简称《公告》）。

二、《公告》的主要内容

（一）关于土地增值税预征

一是明确预缴土地增值税计算方法。《公告》规定采取预收款方式或非预收款方式销售自行开发的房地产项目的，分别按照“（预收款-应预缴增值税税款）×土地增值税预征率”和“销售收入÷（1+增值税适用税率或者征收率）×土地增值税预征率”方法计算预缴土地增值税，便于纳税人准确计算申报。预收款与非预收款两种计税方式的适用情形，不简单等同于是否现房销售，应当根据增值税是否需要预缴进行判断，如增值税需要预缴，则适用第一种计税方式；如增值税无需预缴，则适用第二种计税方式。

二是简化清算受理后土地增值税申报方式。为进一步压减纳税人申报和缴税次数，提升纳税便利化水平，《公告》明确：

一是纳税人自清算受理所在季度的季初起，不再预缴土地增值税。例如，甲房地产开发企业开发的A项目符合清算条件，并于2025年1月15日收到《土地增值税清算受理通知书》，则纳税人从2025年1月1日起取得的转让房地产收入不再预缴土地增值税；

二是清算受理所在季度的季初至清算审核结束期间所发生的房地产转让收入，在清算审核结束后首个纳税期限内，按尾盘转让相关政策申报土地增值税。例如，主管税务机关经审核后，甲企业于2025年3月15日收到《土地增值税清算审核结论通知书》，则甲企业应在2025年4月征期内按尾盘转让相关政策申报2025年1月1日至3月31日期间所发生的房地产转让收入；如甲企业于2025年4月5日收到《土地增值税清算审核结论通知书》，则甲企业应在2025年7月征期内按尾盘转让相关政策申报2025年1月1日至2025年6月30日期间所发生的房地产转让收入。

（二）关于土地增值税清算审核

一是统一清算单位房地产类型划分。《公告》规定了对同一清算单位内包含不同类型房地产的，应按普通标准住宅和其他类型房地产分别核算增值额、增值率，即将全省分类型清算方法统一为“二分法”，分为普通标准住宅和除普通标准住宅以外的其他类型房地产。同时考虑政策平稳过渡，从有利于纳税人的角度出发，在《公告》发布之日前，已收到《土地增值税清算受理通知书》，但未收到《土地增值税清算审核结论通知书》的项目，纳税人可以选择按本规定执行，也可按原清算受理时的方法执行。

二是明确与转让房地产有关的税金的扣除方法。《公告》明确了不能按清算单位或房地产类型准确归集时税金的扣除方法，先按预缴增值税时实际缴纳的附加税费扣除，如仍无法准确归集的，在不同清算单位之间按各清算单位应税收入的占比计算分摊，在同一清算单位内不同房产类型之间按各房产类型应税收入的占比计算分摊。

三是明确申请调整清算税额情形。为确保税收的公平与合理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，《公告》明确了申请调整重新计算土地增值税清算税额相关事项：

1.适用项目。须为自本《公告》发布之日起发出《土地增值税清算审核结论通知书》的项目。

2.申请时限。须在收到《土地增值税清算审核结论通知书》之日起36个月内提出书面申请。

3.适用情形。共两类，一类是清算时已支付可扣除款项但未取得合法有效凭证，在清算后取得的。另一类是清算时未支付可扣除款项，在清算后支付，并已取得合法有效凭证的，包括两种情形：清算前未支付，且未取得合法有效凭证的，在清算后支付并取得合法有效凭证的；清算前未支付，但已取得合法有效凭证的，在清算后支付的。

4.申请程序。应当在清算审核期间出具专项报告，并报送主管税务机关确认。未经主管税务机关确认的，后续不予受理调整申请。

5.调整次数。对同一个清算单位申请调整清算税额只允许一次。

6.审核时限。主管税务机关应自受理纳税人书面申请之日起90日内完成调整审核。

7.分摊方法。调整清算税额时，不得改变原清算单位、征收方式和成本费用分摊方法。

8.尾盘处理。经清算税额调整的项目，其自首次清算审核结束和调整审核结束期间已发生的尾盘申报税额允许同步调整。

9.补退税额。调整涉及补、退税的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。

三、《公告》的施行日期

《公告》自发布之日起施行。《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告》（2015年第8号）第一条第二项第3目规定同时废止。

四、解读单位及解读人

解读单位：国家税务总局浙江省税务局；

解读人：林洁；

联系电话：0571-87668783。

国家税务总局江西省税务局关于调整我省土地增值税预征率、核定征收率及征管期限的公告（征求意见稿）

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）、《国家税务总局关于降低土地增值税预征率下限的公告》（2024年第10号）等规定，现就调整我省土地增值税预征率、核定征收率及征管期限公告如下：

一、全省房地产开发项目的土地增值税预征率：普通标准住宅及非普通标准住宅为1%，其他类型房地产为2.5%，保障性住房为零。保障性住房按照城市人民政府认定的范围确定。

二、对房地产开发项目实行核定征收的，优先采取核定转让收入或核定扣除项目的方法处理；扣除项目无法核定的，税务机关应当区分不同房地产类型测算税负率，并以测算税负率和5%两者孰高的原则确定核定征收率。

三、对个人转让存量非住宅实行核定征收的，核定征收率为5%。

四、对纳税人转让国有土地使用权原则上不得核定征收，确需核定征收的，税务机关应当参照取得土地时相关资料、国有土地基准地价和同时期、同地段、同类型土地历史成交价等，按照不低于10%确定核定征收率。

五、从事房地产开发的纳税人，应当在取得《建设用地规划许可证》的30日内，向税务机关报送《土地增值税项目登记表》及相关资料，并按月进行更新补充。

六、纳税人应当自房地产开发项目首次取得房地产转让收入之日起至办理清算申报之日止的期间内，在每月15日前申报预缴上月所属期的土地增值税。当月纳税申报期限发生调整的，按调整后的期限执行。

七、税务机关收到纳税人清算申报资料后，应在5个工作日内作出是否受理的决定。对不符合清算条件的，不予受理；对符合清算条件且资料完备的，予以受理；对符合清算条件但资料不全的，税务机关应责成纳税人在30日内补齐清算资料，在纳税人补齐全部资料或补齐确定收入、扣除项目的关键资料后予以受理。

八、税务机关应当自受理清算申报之日起90日内完成清算审核；确有客观原因需要延期的，经县级、设区市级税务局局长批准，可分别延期不超过90日。因不可抗力等特殊情形影响正常清算的，经设区市级税务局局长批准，可以中止清算；中止清算的原因消失后应恢复清算，中止期间不计入清算期限。

九、纳税人申报土地增值税清算结果为补税的，应在申报之日起15日内先按照自行申报数缴纳税款，待税务机关出具清算审核结论后再结清余额。纳税人申报土地增值税清算结果为退税的，待税务机关出具清算审核结论后再办理补退税手续。

十、税务机关根据清算审核结论应补退土地增值税税额确定补退税期限：应补税额小于5000万元的为30日内，应补税额5000万元至1亿元的为60日内，应补税额大于1亿元的为90日内；清算审核结论为退税的，税务机关在30日内为纳税人办理退税手续。

十一、纳税人应当自收到清算审核结论之日起至项目售罄之日止的期间内，每月15日前按照尾盘销售有关规定申报缴纳土地增值税。

十二、土地增值税清算期间发生房地产转让的，清算期间先按预缴方式办理，在收到清算审核结论的次月再按照尾盘销售的规定重新计算清算期间应纳税款，减除清算期间已预缴税额后一次性多退少补。

本公告自 年 月 日起施行，《废止文件及条款清单》（附件）所列文件或条款同时废止。本公告施行之日起受理的土地增值税预缴申报，按本公告规定执行。本公告施行前尚未出具清算审核结论的，适用本公告相关规定；已出具清算审核结论的，不作调整。

可通过邮寄、电子邮件的方式向江西省税务局反映意见和建议。（地址：江西省南昌市红谷滩区红谷南大道456号国家税务总局江西省税务局财产和行为税处，邮编：330000。电子邮箱：812905887@QQ.com）

特此公告。

附件：废止文件及条款清单

国家税务总局江西省税务局

2024年 月 日