土地增值税清算实务案例：与转让房地产有关的税金在土增清算中如何计算？

摘要：

与转让房地产有关的税金是土增清算过程中的一项法定扣除项目，具体是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

在实操中，与房地产有关税金的计算影响着增值额的确定，进而影响到土地增值税应纳税额。以下通过一个简单的实务案例，来跟大家一起探讨一下与转让房地产有关的税金如何计算。

案例概要：

甲房地产企业（所在地为A市市区）于2015年3月1日在发改部门进行项目的立项，于2016年1月20日取得建筑工程施工许可证。于2018年12月28日竣工验收，截至2020年7月，已转让房地产建筑面积占比97.25%。

2020年7月10日，该项目所在地主管税务机关对甲房地产企业下达《税务事项通知书》（土地增值税清算通知）。

本项目与转让房地产有关的税金能够准确计算，当地税务机关允许其据实扣除，企业申报的资料进行审核，企业申报与房地产转让有关的税金11,796,910.56元（详见下表一），企业申报应税收入753,639,114.23元（详见下表二）。

试根据上述资料数据计算，分析企业申报缴纳的与转让房地产有关的税金是否正确？

案例解析：

1、营业税：根据企业申报的销售明细表可知，该项目应交营业税为7,484,217.95元，应交增值税为30,197,737.77元。

2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加：

根据相关规定，这三项附加税的计税依据为纳税人依法实缴的流转税，即37,681,955.72元。

城市维护建设税税率根据纳税人所在地不同而不同，甲企业所在地为市区，城市维护建设税税率为7%；教育费附加税率为3%；地方教育费附加税率为2%。

3、企业应缴与申报的附加税差异如下表所示：

总结归纳：

需要注意的是，凡是在我国境内缴纳流转税的单位和个人，都要同时缴纳附加税，且附加税的计税依据是纳税人实际缴纳的营业税、增值税以及消费税。案例项目尚未完全销售，在计算附加税时，以实缴的37681955.72为计税基础。在计算城建税时需要注意，城建税的税率与纳税人所在地有关，纳税人在市区适用7%的税率；在县城和建制镇是5%，其他地方是1%。

在土地增值税清算环节，正确计算与转让房地产有关的税金极其关键，它会直接影响税负大小。房地产开发企业在计算申报这部分税金时，应充分了解相关政策与地方口径，保持谨慎，避免因遗漏或误算应扣除的税金而引发的税务机关纳税调整。

政策依据：

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第五项

（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号）

第四条　纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式：

    应纳税额＝营业额×税率

营业额以人民币计算。纳税人以人民币以外的货币结算营业额的，应当折合成人民币计算。

根据营业税税目税率表可知：销售不动产税率为5%

《中华人民共和国城市维护建设税法》

第一条　在中华人民共和国境内缴纳增值税、消费税的单位和个人，为城市维护建设税的纳税人，应当依照本法规定缴纳城市维护建设税。

第二条　城市维护建设税以纳税人依法实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据。

第四条　城市维护建设税税率如下：

（一）纳税人所在地在市区的，税率为百分之七；

（二）纳税人所在地在县城、镇的，税率为百分之五；

（三）纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为百分之一。

前款所称纳税人所在地，是指纳税人住所地或者与纳税人生产经营活动相关的其他地点，具体地点由省、自治区、直辖市确定。

第五条　城市维护建设税的应纳税额按照计税依据乘以具体适用税率计算。

第八条　城市维护建设税的扣缴义务人为负有增值税、消费税扣缴义务的单位和个人，在扣缴增值税、消费税的同时扣缴城市维护建设税。

《征收教育费附加的暂行规定》

第二条　凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人，除按照《国务院关于筹措农村学校办学经费的通知》（国发〔1984〕174号文）的规定，缴纳农村教育事业费附加的单位外，都应当依照本规定缴纳教育费附加。

第三条　教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。

除国务院另有规定者外，任何地区、部门不得擅自提高或者降低教育费附加率。

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